신탁사, 리츠(REITs·부동산투자신탁) 등 부동산투자 민간 사업자도 역세권 등 도심 노후 지역에 주택을 공급할 수 있게 된다. 용적률과 건폐율 등의 혜택이 제공된다. 다만 개발 사업으로 공급되는 일부 물량은 공공주택으로 공급해야 한다.
국토교통부는 도심 공공주택 복합사업에 참여하는 민간 사업자에게 인센티브를 주는 내용의 ‘도심 복합개발 지원에 관한 법률(도심복합개발법)’ 시행령‧시행규칙 제정안이 공포‧시행된다고 7일 밝혔다.
2021년부터 도입된 복합개발사업은 도시의 경쟁력 강화와 주거 안정을 위해 성장 거점을 조성하거나 주택을 신속하게 공급하는 사업으로 용적률 상향 등의 혜택을 제공해 고밀 개발을 진행해왔다. 지금까지는 한국토지주택공사(LH)와 같은 공공기관이 주도해 왔다.
시행령‧시행규칙이 제정되면서 신탁사와 리츠 등도 사업시행자로 참여할 수 있게 됐다. 국토부는 민간의 전문성과 창의적 역량을 활용해 주민 수용성이 높아질 것으로 기대한다.
복합개발사업은 도시 내 성장 거점 조성을 목표로 하는 ‘성장 거점형’과 주택의 신속한 공급을 목표로 하는 ‘주거 중심형’으로 분류된다.
시행령에서는 사업유형별 사업을 시행할 수 있는 대상 지역을 구체화했다. 성장거점형은 타 정비사업과 달리 노후도를 따지지 않고 도심·부도심 또는 생활권의 중심지역이거나 지하철, 철도, 고속버스 등 대중교통의 노선이 2개 이상 교차하는 지역으로부터 500미터 이내에 있는 지역을 대상으로 하고 있다.
주거 중심형은 부지 면적의 과반이 역 승강장 경계로부터 500미터 이내에 위치하거나 준공업지역으로 20년 이상 지나 노후건축물 비율이 40% 이상의 범위인 지역에서 시행할 수 있다.
신탁·리츠 등 민간 시행자들의 적극적인 참여를 유도하기 위해 복합개발사업 시행 시 건폐율·용적률 등 건축규제 완화 특례가 부여된다.
성장 거점형은 국토계획법상 ‘도시혁신구역’으로 지정할 수 있도록 했다. 지자체가 도심 내 혁신적인 공간 조성이 필요하다고 판단하는 곳을 도시혁신구역으로 정하면 주거나 상업, 공업지역 등의 토지 용도 제한이나 용도별 건축물의 제한을 두지 않고 용적률과 건폐율 등을 자유롭게 정할 수 있다.
도시혁신구역으로 지정하지 않아도 시행령에 따라 건폐율은 용도지역별 법적 상한까지 완화할 수 있으며, 준주거지역은 용적률 법적 상한의 140%까지 완화할 수 있다.
한편, 사업시행자는 규제 특례로 인해 취득하는 개발 이익의 일부를 공공주택, 기반시설, 생활 SOC 등으로 공공에 제공해야 한다. 특히, 복합개발사업으로 건설되는 주택의 일정 비율은 공공주택으로 공급하도록 해 도심 내 공공주택의 공급을 활성화할 예정이다.
성장거점형은 50% 이하, 주거 중심형은 30~50% 범위에서 시·도 조례로 정하는 비율을 공공주택으로 공급해야 한다.
김배성 국토부 공공주택추진단장은 “도심복합개발법 시행으로 복합개발사업이 본격 활성화됨에 따라 민간의 창의적 역량이 발휘돼 도시경쟁력 강화와 주거 안정이라는 목표가 달성될 것으로 기대한다”며 “법 시행 이후 지자체, 신탁업자·리츠 등 사업시행자 등 관계기관의 의견을 지속적으로 수렴하며 복합개발사업이 차질 없이 시행될 수 있도록 지원할 것”이라고 밝혔다.