キョンギ・クァンミョン市がチョルサン・ハアン宅地地区の再建築団地に公共賃貸住宅の供給を求め、住民の反発が強まっている。クァンミョン市は容積率の上方修正で発生する開発利益の一部を公共に還元すべきだという立場だ。
一方で住民は、公共賃貸住宅が増えれば一般分譲の物量が減って組合員の負担金が増大し、事業性悪化で再建築が遅れる恐れがあるとして反発している。
◇「容積率の恩恵に見合うだけ」…公共賃貸を要請した市
24日、整備業界によると、クァンミョン市は19日、チョルサン・ハアン宅地地区の再建築組合と推進委員会などに「再建築整備事業の整備計画の策定・変更時に公共賃貸住宅の反映を要請する」という公文を送付した。
クァンミョン市は公文で、法定基準を上回る重複容積率を認めたのは、再建築の事業性を高め、土地など所有者の開発利益を拡大するための政策的な優遇だと明らかにした。その分、公共寄与も必要だとして、整備計画を新たに組むか変更する際に公共賃貸住宅の供給計画を盛り込むよう求めた。
チョルサン・ハアン宅地地区は2024年に用意された地区単位計画により、上限容積率280%、重複容積率は最大330%まで適用を受けられる。ただし今回の公文には、公共賃貸を何戸供給すべきか、団地別にどのような基準を適用するかなどは含まれていない。
◇「なぜ必ず公共賃貸なのか」…住民、負担金増を懸念
住民は公共性を確保する手段が必ず公共賃貸でなければならないのかと反発する。この地域では、環境配慮型建築物や知能型建築物、長寿命住宅などによっても追加の容積率を確保できるという主張だ。
住民が最も懸念するのは負担金の増加だ。再建築の過程で工事費と金融費用、基盤施設の設置費、寄付採納などを負担する状況で、さらに公共賃貸を組み込めば一般分譲の物量が減って事業性が悪化しかねないという主張である。
ある住民はクァンミョン市のホームページに「（公共賃貸の供給により）実需居住者の負担金が過度に増加して再定着が難しくなるなら、政策趣旨と実際の結果の間に矛盾が生じ得る」との民願（陳情）文を掲載した。
クァンミョン市の公文が知られた後、市のホームページには反対の民願が相次いでいる。市庁前には住民が送った弔意花輪も登場した。
公文には「協力要請」と記されているが、住民は事実上の強制と変わらないとみる。整備計画の策定や各種審議・認可権限を握るクァンミョン市の要求を組合が拒みがたいということだ。クァンミョン市チョルサン・ハアン再建築連合会は21日から公共賃貸要請に反対する所有者の連帯署名を集めている。
◇「恩恵を受けたなら住宅福祉への還元も」…賛否両論
より多くの容積率を認める代わりに公共住宅を確保する方式は、他地域でも実施されている。ソウル市も一部の再開発事業で、追加の容積率を認める代価として一定量を公共賃貸で供給するよう求めている。高さ制限などにより認められた容積率を十分に活用できない地域には、実際に確保した容積率に合わせて公共寄与の負担を軽減することもある。
クァンミョン市は、容積率の上方修正で再建築の事業性が改善した分、開発利益の一部を住宅福祉に還元すべきだとみる。一方で住民は、団地別の事業条件や組合員負担を精査せずに公共賃貸を要求すれば、再建築が遅れ既存住民の再定着も難しくなり得ると主張する。
政府が公共賃貸の拡大に乗り出しただけに、同様の対立が他地域に広がる可能性もある。団地ごとに事業性や実際に確保できる容積率が異なり、一律の公共賃貸供給基準を定めるのも容易ではない。
クァンミョン市はこの日午後2時から、チョルサン・ハアン宅地地区の再建築組合と推進委員会、事業施行者などが出席する懇談会を開き、意見を聴取することにした。公共賃貸の供給基準と組合員負担を巡る議論が続く見通しだ。