ガールズグループ、アイヴのメンバー、アン・ユジン（23）がソウル瑞草区バンベドンの再建築団地「ディエイチ・バンベ」の分譲申し込みに当選したとの報道が出て、高額の『ロット分譲申し込み』をめぐる公平性をめぐる論争が再燃している。
無住宅者にマイホーム取得の機会を提供するという分譲申し込み制度の趣旨とは異なり、分譲価格が20億ウォンを超える江南圏では、当選後に数億ウォンの現金を用意できるかどうかが事実上の参入障壁として作用しているとの指摘だ。
ディエイチ・バンベはバンベ5区域を再建築した3064戸規模の団地で、分譲価格上限制が適用された。専有面積84㎡の最高分譲価格は約22億4000万ウォンである。近隣の同じ面積のマンションの売り希望価格が40億ウォン前後である点を踏まえると、価格差は最大18億ウォンに達する。アン・ユジン側は分譲申し込み当選の有無や住宅タイプなどについて「個人的な事案であり確認が難しい」との立場だ。
◇『当選』より難しい契約…数億ウォンの現金が必要
論争の核心は、分譲価格上限制で発生した莫大な時価差益が誰に帰属するのかという点である.
分譲価格上限制は、宅地費と基本型建築費、加算法などを基にマンションの分譲価格を制限する制度だ。新規住宅の分譲価格上昇を抑制し、実需者の住居費負担を下げることが目的である。
しかし江南圏の新築マンションは、上限制を適用しても分譲価格が20億ウォンを超えるケースが少なくない。このため、無住宅かどうかや分譲申し込み加点よりも、手付金と中間金を用意できる資金調達能力がより重要な変数となっている。
ディエイチ・バンベの専有84㎡は手付金だけで4億ウォンを超える。中間金60％のうち融資可能額は分譲価格の50％水準のため、中間金の10％も自ら負担しなければならない。手付金と自己負担の中間金を合わせると約7億ウォン近くが必要で、年4％台の中間金ローン金利も毎月負担することになる。当選後に実際の契約までつなげるには、相当な資産や所得が必要というわけだ。
同様の論争は以前の江南圏の分譲でも繰り返された。ソウル瑞草区チャモンドンの「メイプルザイ」専有59㎡は約17億ウォンで分譲されたが、最近の取引価格が40億ウォン前後まで上がり、時価差益が20億ウォンを上回った。当時も手付金と自己負担の中間金などを合わせ、入居前に最低5億ウォン以上の現金が必要だとの分析が出た。
瑞草区バンポドンの「レミアン・ワンペンタス」専有84㎡も手付金だけで約4億3000万ウォンに達した。後分譲の団地だったため、当選者は分譲申し込み後、約2カ月で17億ウォン水準の残金を用意しなければならなかった。
◇「現金富裕層だけのロット」…分譲価格抑制の効果も
高額ロット分譲申し込みは無住宅かどうかなどを基準に当選者を決めるが、莫大な時価差益を現実化できる人は結局、資金動員力を備えた階層に限られるという批判を受ける。
オンラインでは「お金がなければ当選しても契約できない」「庶民の住居安定のための制度が現金富裕層に資産増殖の機会を与えている」との指摘が相次いだ。無住宅かどうかよりも資金力がより重要な制度になったということだ。
一方で、分譲価格上限制を緩和または廃止することが解決策ではないとの反論もある。分譲価格を周辺の時価に近づければ、無住宅者のマイホーム取得負担はむしろ大きくなり得るためだ。高分譲価格が近隣の新築マンションや既存住宅の価格まで押し上げるのを防ぐ機能も無視しにくい。
Real Estate R114によれば、先月基準で今年の首都圏分譲団地47カ所のうち、分譲価格上限制が適用された11団地の平均1順位分譲申し込み競争率は18.52対1だった。上限制が適用されていない36団地の平均競争率である7.34対1より2.5倍以上高かった。周辺の時価より安く供給される上限制団地に分譲申し込み需要が集中した結果とみられる。
◇制度補完の声…「趣旨は維持しつつ、議論が必要」
分譲価格上限制の価格抑制機能は維持しつつ、時価差益が一部の当選者に集中する構造を補完すべきだとの声も出ている。
高額住宅の分譲申し込みに所得・資産基準を追加したり、実需居住義務と転売制限を強化する案、時価差益の一部を還収したり、住宅債券入札制を導入する案などが取り沙汰されている。
ただし所得・資産基準を強化すれば、長期間貯蓄した無住宅の中産層が排除され得る。転売制限と実需居住義務は短期の差益実現を防ぐことはできるが、時価差益自体をなくすことはできない。住宅債券入札制も、債券を多く購入できる資金力のある分譲申し込み者に有利となり得る。
不動産業界の関係者は「高分譲価格の団地であるほど、分譲申し込み資格より資金調達能力がより重要である現実を制度に反映する必要がある」と述べ、「実需者の負担を下げる機能と、当選者に帰属する過度な時価差益をどう調整するかがカギだ」と語った。