宗廟前のセウン4区域の再開発事業で、ソウル市が容積率を引き上げたことで開発利益が約5500億ウォン増加する見通しだという分析が出た。民間事業者に有利な事業構造である以上、公共還元をさらに拡大すべきだという指摘も出た。
経済正義実践市民連合（経実連）は25日、ソウル鐘路区の経実連講堂で記者会見を開き、このような見通しと意見を明らかにした。経実連は「容積率・高さ緩和の経緯および公共寄与の算定根拠を全面公開せよ」とし、「超高層・超高密開発を直ちに中断し、原点から再検討せよ」と述べた。
セウン4区域は宗廟の景観毀損論争の中心にある。昨年、ソウル市がセウン4区域の建物高さ制限を緩和し、向かい側にある宗廟の景観が損なわれるとの主張が提起された。宗廟は1995年に韓国で初めて世界遺産に登録された国家の宗廟で、歴史的象徴性が大きい。再開発の高さ制限引き上げをめぐって賛否が対立する理由である。
セウン地区の再開発は呉世勲（オ・セフン）ソウル市長の宿願事業でもある。長期間停滞した整備事業による住民の不便を解消し、都心の競争力を高める狙いだ。一方で国家遺産庁などは、市の計画どおり高層建物が建てば宗廟から外部を望む景観を大きく損なうとして反対している。
この日、経実連はソウル市がセウン4区域の容積率を660％から1008％まで引き上げ、予想される開発利益の増加分が5516億ウォンに達すると主張した。これについて経実連は「問題は、リスクと費用は公共が負担し、5516億という追加の開発利益を誰が持っていくのかわからないという点だ」と述べた。
経実連は、セウン4区域の事業費は公共基金を通じて調達されているにもかかわらず、公共事業施行者であるソウル住宅都市開発公社（SH）が工事費の4％に当たる697億ウォンのみを施行手数料として受け取ることになると説明した。
経実連は、ソウル市が「戦略的投資家」に優先分譲の優遇を付与した点も指摘した。戦略的投資家は、事業活性化に寄与する目的で一定規模の資金を先行投資する主体を意味する。経実連は、この規定により特定の民間事業者に優先分譲の恩恵を付与する構造が作られたとみた。また既存の土地所有者のうち過半が現金補償だけを受けて地域を離れる可能性があるとの懸念が提起された。
続いて経実連は、再開発に関する行政手続きの中断とともに、容積率・高さ緩和の経緯、公共寄与の算定根拠、追加開発利益の帰属主体などを透明に公開するよう求めた。
また経実連は「容積率を引き上げたことでセウン4区域は超高密・複合開発の構造になったが、これは都心の日照権・風の通り道の遮断、微気候（ヒートアイランド）悪化、歩行環境の低下を伴う可能性が高い」と述べた。
さらに「宗廟前のセウン地区は世界文化遺産の宗廟に隣接する地域であるため、公共的基準と社会的合意が前提とされるべき空間であるにもかかわらず、ソウル市が条例改正と計画変更を行い、宗廟近隣での開発の許容範囲が拡大した」と述べた。
この日、ファン・ジウク経実連都市改革センター理事長は「先進国では見られない開発方式だ」としつつ、「毀損された景観と空間秩序は回復しにくい」と語った。
一方、昨年11月にソウル市は、セウン4区域の再開発容積率が1.5倍に引き上げられたことで開発利益の還収額も2164億ウォンに増えたと明らかにした。市は、セウン4区域の基盤施設負担率を従来の3%から16.5%に引き上げ、公共寄与を通じた開発利益還収計画の規模も従来の184億ウォンの12倍水準である2164億ウォンに増やしたと説明した。