「過去には立地が商圏を生み、人気スポットが生まれる公式だったが、今はプレイヤーが中心である。」
シン・ジヘSTS開発(株)常務は16日、ソウル中区のウェスティンジョソンソウルで開かれたChosunBiz Consumer and Retail Forumで「行列のできる店をつくる公式」をテーマに行った講演で、最近の消費トレンドと商圏変化の核心キーワードに「プレイヤー」を挙げた。
シン常務は「以前はソウル明洞や新村のように交通が便利な立地が商圏を決定したが、今は町に誰が入っているのか、どのようなブランドとコンテンツがあるのかが重要になった」とし、「空間自体ではなく、空間を満たすプレイヤーが人気スポットをつくる時代だ」と述べた。
代表例としては人気スポットを越え新たな「業務地区(SBD・Seongsu Business District)」と呼ばれるソンスドンを挙げた。ソンスドンは2015年にデリム倉庫、オニオンなど感度の高いカフェや文化空間が生まれ、若い層が集まり始め、以後、類似ブランドが相次いで入店し商圏が形成された。
シン常務は人気スポットになる過程を四段階で整理した。既存商圏と差別化された「意外性のある空間」が登場し、以後、これに続いた後発走者がクラスターを形成する。次にソーシャルメディア(SNS)を通じて口コミが拡散し大衆的認知度を得て、最後に大企業と資本が流入し商圏が拡大するという流れである。
ただしシン常務は有名ブランドだけでは商圏をつくりにくいと強調した。人気スポットの必須条件三つとしては、▲交通アクセス ▲集客施設もしくはヘリテージ ▲背後人口(居住またはオフィス常駐)が提示された。不動産価値の上昇にまでつなげるには、平地中心の地形、汎用性など追加条件も必要だ。
ソンスドンの場合、ソンス駅とソウル林駅、トゥクソム駅などアクセス性を備えたうえ、工場地帯を基盤とする差別化されたヘリテージが存在するというのがシン常務の説明だ。知識産業センターを中心に若い会社員が流入し、十分な背後需要も支えられた。大部分が準工業地域で大規模開発が可能で、区画も大きく、企業本社や大型複合施設が入居できた。
シン常務は最近注目される商圏としてシンダンドン、ヨンサン・ウネンナムギル、ソウル駅近隣のマンリジェロ、インチョン開港路、光州先端地区、トンミョなどを紹介した。シンダンドンは「ジュシンダン」など個性的な空間が生まれ、トッポッキ横丁中心の長年の商圏から若い世代が訪れる人気スポットとして注目されている。
シン常務は「今日の人気スポットは偶然に生まれるのではなく、プレイヤーの企画と投資、コンテンツが結合して誕生する」とし、「道を歩いていて何もなかった場所に感度の高い空間が一つ二つ入り始めたなら、そこが未来の人気スポットになる可能性が高い」と語った。
講演に続くパネル討議では、ヨンヒドン、トンミョ、光州先端地区などの現場プレイヤーが商圏成長の経験を共有した。キム・ジョンソク・クウムパートナーズ代表、パク・サンヒョン・ジョンアンドマート代表、オ・ジョンヒョン・シニジャタワー副代表は、人気スポットの核心競争力として地域固有のアイデンティティとコンテンツを挙げた。
キム・ジョンソク代表は「ヨンヒドンは文化芸術人が多く、人が暮らす街の温もりが残っている場所だった」と語った。トンミョでマッコリとチヂミを売る店「ジョンアンドマーク」を運営するパク・サンヒョン代表は「トンミョが今のようになるとは誰も思わなかった」とし、「若い世代がビンテージと思い出が宿る空間の価値を発見し、商圏が成長した」と述べた。
オ・ジョンヒョン・シナジタワー副代表は「商圏開発は結局、人を集める理由をつくる作業だ」とし、「どのカフェとビューティーブランドが入れば特定の消費層が訪れるかを悩み、空間を企画した」と語った。オ・ジョンヒョン副代表は「老朽化した地域でも適切なコンテンツとブランドを備えれば新しい商圏に成長できる」とし、「光州先端地区モデルは他地域にも十分に適用できる」と付け加えた.