ウルサンに新世界の複合ショッピングモールは誕生するのか。ウルサン市中区ウジョンドンにぽつんと残る土地を巡り、新世界百貨店の開発に対する懐疑的な見方が出ている。新世界が2013年に土地を確保して以降、数回にわたり開発計画を修正しているが、事実上の膠着状態が数年にわたり続いているためだ。
14日流通業界によると、新世界は昨年4月、ウルサン・ウジョンドンに隣接するDongwon Development所有の用地との筆合併を通じて統合開発に着手する計画を明らかにした。総開発費は3兆3000億ウォンだ。構想どおりに開発が進めば、4万6000㎡（1万4000坪）規模の敷地に高級ショッピングモールと2500世帯の高級複合住宅（住商一体型）アパートが入る。当時パク・ジュヒョン新世界百貨店代表は「ウルサン中区ウジョン革新都市内に、革新都市特別計画区域指定に合致するブ・ウル・ギョン（釜山・ウルサン・慶南）最大の複合開発団地を造成する」と述べた。
しかし1年が過ぎた現在も進捗は鈍い。デベロッパー業界によると、新世界とDongwon Developmentの間で実務者協議を進めているが、認可段階以降に事業が進展した事実はない。これを受け、ウルサンでは不満の声も出ている。新世界がウルサンの用地を確保して13年以上も更地（建築物のない土地）のまま放置している一方、クァンジュなどの関連事業の動きは相対的に速いためだ。
新世界は2013年5月、ウルサン・ウジョン革新地区の特別計画区域であるウジョンドン490番地一帯2万4332.5㎡（約7360坪）の用地を買収し、2021年9月に住居用オフィステルと商業施設の開発計画を発表した。ウルサン市は2023年11月に都市管理計画（地区単位計画）を決定（変更）告示した。83階以下の販売施設、文化・集会施設、オフィステル、第1・2種近隣生活施設および附属施設などが入居できるよう行政的な認可の道を開いたという意味だ。しかしその後は目立った動きがなく、昨年になって筆合併を基礎とした事業計画が出た。
これに対し、Gwangju Shinsegaeが推進する「ザ・グレート光州ターミナル複合化事業」（ザ・グレート光州）プロジェクトは、ウルサンよりも事業構想の着手は遅かったが、進捗はより速い。Gwangju Shinsegaeは新世界百貨店を運営する新世界が62.8%の持分を保有する法人で、湖南地域で新世界百貨店とイーマートを運営している。Gwangju Shinsegaeは光州ソ区クァンチョンドンの総合バスターミナル用地に3兆ウォンを投じる計画だ。同事業は2023年11月、光州市とクムホ高速との業務協約（MOU）締結を機に始まった。光州市とGwangju Shinsegaeの間で公共寄与金の問題さえ解決すれば順調に進むとの見方が出ている。目標完工日は2028年末だ。
デベロッパー業界では、新世界がウルサン開発に消極的にならざるを得ない理由は大きく2つあるとみている。まずウルサンの不動産分譲市場に確信を持ちにくい状況だ。商業施設にオフィステル、アパートなどを勘案して事業を構想する際には不動産分譲市況を考慮しなければならないが、ウルサンの不動産市況が好調だと言い切れない空気があるためだ。
ウルサン市によると、3月末時点でウルサン内の1400戸がいまだ買い手を見つけていない。造船市況が持ち直し、最近は未分譲住宅数が減少しているものの、超高額住宅やオフィステルに対する需要については改めて検討すべきだとの声が出ている。
あるデベロッパー業界関係者は「ウルサンの不動産市場は造船や石油化学などの産業サイクルと連動するが、これらの産業の参加者がウルサンに腰を据え、超高額のオフィステルやアパートを所有しようとするのか、賃貸を見込んだ投資が発生するのかは断言しにくい」と述べた。イーマートの子会社に編入された新世界建設もウルサンで苦い経験をした。新世界建設は自社ブランド「ビリーブ」の名を冠した「ビリーブ・リバーラント」などを分譲したが、未分譲により工事未収金336億ウォンのうち一部である65億ウォンを貸倒引当金として計上した。
ウルサン地域の消費に対する見立ても必要だ。ウルサンは2016年の造船業不況以降、消費も萎縮する雰囲気だ。足元では造船業の雰囲気が改善したが、プサンやテグなどに遠征ショッピングに出向く消費行動が定着したとの評価が出ている。
ウルサンにはすでに競合の現代百貨店とロッテ百貨店がある。これらの売上も減少傾向だ。2020年時点で現代百貨店ウルサン店と東区店の売上は4500億ウォン水準で、ロッテ百貨店の売上は2400億ウォン水準だった。しかし業界では昨年時点で両社とも5年前と比べて売上が減少したと推定している。現代百貨店は2025年、業績不振を理由にウルサン東区店をウルサン店の分店へ転換した。
流通業界の関係者は「最近の百貨店はVIP消費者を対象にした超高額戦略を展開しているが、ウルサンでこうした戦略が通用するか検討が必要だ」とし、「ウルサンは大きな工業都市だが、地域の構成員がここで超高額消費に踏み切るかは断言しにくい」と述べた。
一方、新世界の関係者はウルサン開発について「用地開発に関するコンサルティング業務を継続しながら、実務的に粘り強く協議している」と述べた。