クーパンの物流センターの流動化（リート化）作業に赤信号がともった。法的要件さえ満たせば無理なく得られてきたリートの認可段階から問題が生じている。資金募集も容易ではないとの見方が出ている。流通業界では、個人情報流出事態を自社調査して発表したクーパンの自滅的対応だとの評価が出ている。容易な道も難しくしてしまったという意味である。
8日、不動産業界と流通業界によると、クーパンの中核物流センター3カ所をリート化しようとする作業が遅れる可能性が高まった。クーパンは2024年6月からアルファ資産運用と提携し、インチョンメガフルフィルメントセンター（FC）、ブクチョナンFC、ナムテジョンFCをリート化する作業を進めているが、認可権を国土交通部が握っているためである。2024年12月に国土交通部へ物流センター売却の承認を要請したクーパンは、2025年上半期にはリート組成作業を終えると見込んできた。
問題は、最近クーパンが国土交通部と事実上、対立している様相を呈している点である。クーパンが個人情報流出事態を消極的に扱ったため、政府は官民横断のタスクフォース（TF）を組成し、クーパンの労働・環境・公正取引の問題などを多角的に精査する方針を示した。10月30日に国会で開かれたクーパンの聴聞会では、クーパンの宅配サービス事業の取り消し可否に関する議論まで行き交った。ロケット配送などクーパンの宅配事業は生活物流サービス産業発展法に基づき、政府が安全配送や従事者保護などに関する改善命令を出すことができ、適切に履行されない場合は国土交通部長官が事業者登録を取り消すことができる。
実のところリートの認可は、法的要件さえ守れば「朝飯前」と言えるほど容易だ。最低資本金を満たし、専門人材を適材適所に配置すればよいからである。加えてクーパンの物流センターは、クーパンが15年間の責任賃借を行い、年間賃料を2.0〜2.5%引き上げることにしているため、事業計画や投資家保護の側面でも問題はないとみられる。
本当の問題は、国土交通部がクーパンの物流センター流動化についてどれほど保守的に判断するかという点である。事情に詳しい不動産業界関係者は「リートの認可はかなり容易な作業だが、認可主管省庁と事業者の関係が良くないため、承認が遅れると見込む」と語った。キム・スンボム国土交通部投資制度課長も「通常の営業許可に要する時間を前提とせず、詳細に精査している」と述べた。
認可が遅れるほど、クーパンの流動化計画は後ろ倒しにならざるを得ない。クーパンは大規模な借入金を基に物流センターの用地と施設を整えたため、流動化作業が遅れるほど利息費用などの負担が生じる構造である。
関連資金の募集にも難航が予想される。クーパンの物流センターをリート化するには約4000億ウォンの投資資金が必要だ。通常は大口の年金基金がこの役割を担う。韓国の年金基金は国民や公務員、企業など加入者の拠出金で造成されるが、クーパンの物流センターのようなインフラ投資は配当を着実に受け取れるため安定的とみなされるからである。
問題は、最近、年金基金のサステナブル（ESG・社会・環境・ガバナンス）投資の役割が強調されている点である。クーパンとクーパン物流センターリートのESG評価は異なり得るものの、現段階ではクーパンを見据えて投資を執行せざるを得ない。
クーパンのESGスコアは低い水準だ。S&Pグローバルによると、クーパンのESGスコアは100点満点で8点である。以前は9点だったが、個人情報流出事態で点数が引き下げられた。肩を並べる流通各社のESGスコアとの差も大きい。クーパンがベンチマーク対象とされるアマゾンのESGスコアは26点だった。ロッテショッピングと新世界のスコアはそれぞれ39点、42点だった。
資本市場業界の関係者は「年金基金のESG経営が過去より重視される状況のため、収益に問題がないとしても、即断で投資を約定するのは難しい局面だ」と述べた。
物流センターの流動化はクーパンの重要な経営段階である。クーパンはこれを通じて約1兆ウォンを回収できる。ただし、クーパンが韓国市場を離れるという宣言でもない。これまでは赤字を甘受しても物流センターを自前で建設してきたが、いまや強固な消費層を確保したため、これを軽量化して資本効率を改善するという意味である。この資金を台湾など他市場への投資に充てることもでき、投資家権益の保護に使うこともできる。ある者は個人情報流出に対する補償案の一部に充当されると述べる。ただしクーパン事情に詳しい関係者は「ここで流動化した資金で補償案を埋める構造ではない」と語った。クーパンは被害者1人当たり総額5万ウォンで構成されたクーポン補償案を提示したが、これは競合のMUSINSAが新年記念で無条件に提供した消費促進策にすぎない側面もあった。
流通業界関係者は「米国のクーパンIncは韓国で上げる売上が大半で、今後も韓国で段階的に踏むべきことが多い。投資家優先の思考様式で不必要な困難を多く招いた状況だ」と述べた。続けて「取締役会が適切に機能するなら、誤った経営判断の責任を問うことができる事案でもある」と述べた。