ソウル江東区チョンホドンのチョンホ6区域が整備区域から解除されてから12年ぶりに再開発事業を再開する。5月に迅速統合企画の再開発候補地に選定されたのに続き、江東区が当該一帯をチョンホ再整備促進地区に編入するための計画樹立業務を発注した。一般再開発より緩和された容積率基準を適用し、事業性を高める構想である。
14日ソウル市と江東区によると、江東区は7日「チョンホドン392-9番地一帯チョンホ6区域再整備促進地区および促進計画樹立業務」を公告した。事業費は5億8740万ウォンで、業務期間は着手日から20カ月である。
対象地はチョンホドン392-9番地一帯、約4万㎡である。老朽低層住宅が密集し、道路など基盤施設が脆弱である。江東区は当該一帯を既存のチョンホ再整備促進地区に編入した後、再整備促進計画を樹立する案をソウル市と協議する計画だ。
再整備促進地区は、複数の再開発・再建築事業と道路・公園など基盤施設を一つの圏域として束ねて整備する制度である。チョンホ再整備促進地区にはチョンホ1・2・3区域がある。チョンホ1・2区域は竣工済みで、チョンホ3区域は今年一部竣工後、入居が進んだ。
チョンホ6区域は過去のチョンホニュータウン開発計画に基づき再建築事業が推進されていた場所である。2013年12月に整備区域に指定されたが、翌年11月に解除され事業が中断した。その後長期間開発が止まっていたが、5月に迅速統合企画の再開発候補地に選定され、再び事業推進の道が開かれた。
江東区は当初、都市及び住居環境整備法に基づく一般再開発の整備計画を樹立する案を検討した。この過程でソウル市が、過去にチョンホ再整備促進地区に含まれていた履歴を考慮し、促進地区に再編入する案を提案した。
江東区がソウル市の意見を住民代表に伝えると、住民代表も市の担当部署と協議した後、再整備促進事業方式で推進する意思を提出した。区はこれを基に促進地区編入と再整備促進計画樹立の手続きに入った。
江東区関係者は「一般再開発の整備計画より再整備促進計画を活用する方が住民に有利になり得るというソウル市の意見があった」と述べ、「既存のチョンホ再整備促進地区の計画方向性を基に、ソウル市と詳細計画を協議する予定だ」と語った。
事業方式を変えた最大の理由は容積率である。ソウル市は昨年、再整備促進計画の樹立基準を改善し、住宅整備型再開発事業の基準容積率の緩和幅を最大30%に拡大した。法的上限容積率も国土計画法施行令上の上限の最大1.2倍まで適用できるようにした。
チョンホ6区域が再整備促進地区に編入され、この基準の適用を受ければ、一般再開発より容積率を高める余地が大きくなる。ただし具体的な容積率と戸数は、迅速統合企画と再整備促進計画の樹立、ソウル市都市再整備委員会の審議などを経て決定される。
城北区ジャンウィ13-1・2区域も同様の方式で事業を推進している。これらの区域は2014年にジャンウィ再整備促進区域から解除された後、迅速統合企画を通じて再開発を再び推進した。ソウル市は再整備促進事業の規制緩和基準を適用し、既存計画上約230%だった容積率を300%に引き上げ、計画戸数を4128戸から約5900戸に増やした。
ソウル市関係者は「過去に促進区域に指定された後に解除され、その後再び事業を推進しようとする地域がある」と述べ、「迅速統合企画が終われば、江東区が計画を立案し、ソウル市が決定手続きを進めることになる」と語った。