ソウルの新築マンションの入居供給が減少するとの見通しから、入居を控えた団地の分譲権価格が上昇している。恩平区では直近およそ3カ月の間に一つの団地だけで分譲権70件が取引され、広津区では専有面積84㎡の分譲権が当初の分譲価格より約10億ウォン高い価格で所有者が替わった。分譲申し込み競争が激化するなか、上乗せ金（プレミアム）を払ってでも新築マンションを先取りしようとする需要が分譲権市場に向かっているとの分析が出ている。
12日、不動産ビッグデータプラットフォーム「アシル」によれば、6月1日から9月10日までの分譲権を含むソウルのマンション売買取引量1位は恩平区大棗洞「ヒルステイトメディアレ」だった。この期間に計70件が取引された。まだ入居前の団地であるため、すべて分譲権の取引だ。
ヒルステイトメディアレは来月入居開始を控えている。昨年5月の分譲後、1年間適用された転売制限が5月に解除され、分譲権の取引が活発化した。恩平区大棗1区域を再開発し、地下4階〜地上25階、28棟、2451戸規模で造成した大規模団地である。
分譲権は竣工前のマンションに入居できる権利である。買い手は売り手が既に支払った手付金と中間金などを清算し、上乗せ金を支払ったうえで残る分譲代金の納付義務を引き継ぐ。
ヒルステイトメディアレの分譲権価格は上昇基調だ。専有59㎡の分譲権は先月29日に13億2690万ウォンで取引され、最高値を更新した。昨年5月の一般分譲当時の価格は11億1150万〜11億5060万ウォンだった。単純比較で当初の分譲価格より約1億8000万〜2億2000万ウォン高い。現在、14億ウォンで出ている物件もある。
近隣の公認仲介事務所関係者は「大規模の新築であるうえ、専有59㎡の取引価格が15億ウォンを下回り、高価格住宅より融資上限の面で有利だとみる需要がある」と述べ、「価格が上がると、分譲権を売って上位エリアに移ろうとする売り手も増え、取引が活発だ」と語った。
蘆原区月渓洞「ソウルウォンアイパーク」でも分譲権の取引が続いている。6月1日からこの日までに22件が取引された。昨年12月に転売制限が解除されてからこの日までの9カ月間に取引された件数は計123件だ。
この団地の専有84㎡分譲権は7月に18億6245万ウォンで取引された。一般分譲価格12億8100万〜14億1400万ウォンと単純比較すると約4億5000万〜5億8000万ウォン高い。専有120㎡は5月に初めて20億ウォンを上回ったのに続き、先月は21億8652万ウォンで所有者が替わり、最高値を更新した。
他地域でも分譲権の最高値更新取引が続いている。来年3月入居予定の城北区長位洞「プルジオラディウスパーク」専有84㎡分譲権は6月26日に16億4781万ウォンで取引された。一般分譲価格11億8400万〜12億1100万ウォンと比べると約4億4000万〜4億6000万ウォン高い。
2024年5月に分譲した広津区「江辺駅セントラルアイパーク」は価格上昇幅がさらに大きい。最高12億7200万ウォンで供給された専有84㎡の分譲権は、昨年14億9380万ウォンで取引されたのに続き、6月に22億5000万ウォンで所有者が替わった。当初の分譲価格と直近の取引価格の差は9億7800万ウォンに達する。
ソウルのマンション入居供給の減少と高くなった分譲申し込みのハードルが、分譲権需要を刺激したと分析される。Real Estate R114によると、ソウルのマンション入居供給は昨年の3万7103戸から今年は2万5281戸へ減少する。2027年には1万8682戸と2万戸を下回り、2028年には1万3683戸まで減少する見通しだ。
コ・ジュンソク延世大常南経営院教授は「新築分譲権価格が上がる最大の要因は供給不足だ」とし、「入居供給の減少で新築の希少性が高まり、分譲権の上乗せ金も上がっている。ソウルの分譲権価格の強含みは当面続く可能性が大きい」と述べた。