京畿道が分譲価格の25%だけを先に支払い、残りは20〜30年にわたり分割して支払う「持分積立型分譲住宅」を年内にスウォン・クァンギョに供給する。分譲を受けた入居者が住宅持分の25%を優先的に取得し、京畿住宅都市公社（GH）が保有する残り75%を5年単位で買い取る方式である。まとまった資金が不足する若年層・新婚夫婦の初期負担を下げた住宅であることから「積立住宅」と呼ばれる。
京畿道とGHは、一般の住宅ローンを受けにくい持分積立型住宅の特性を踏まえ、ウリィ銀行と専用ローン商品も用意している。分譲価格の最大40%まで貸し出す案が検討されている。ただしGHが保有する持分については使用料を支払わなければならず、長期的に既存の住宅ローンより負担がどの程度減るのか見極める必要があるとの指摘も出ている.
11日建設業界によると、GHはスウォン市ヨントング・ウォンチョンドン633一帯のクァンギョA17ブロックに入るマンション600戸のうち240戸を持分積立型で供給する計画だ。供給面積は専有面積60㎡以下で、分譲価格はまだ決まっていない。
京畿道は10月に入居者募集公告を出す計画だったが、事業日程がやや遅れた。京畿道関係者は「具体的な日程を調整しているが、年内に募集公告を出して分譲を開始する計画だ」と述べた。
持分積立型住宅は、入居者が分譲時に住宅持分の一部のみを取得し、GHが残りを保有する公共分譲方式である。クァンギョA17ブロックは入居者が当初に分譲価格の25%を支払い、住宅持分を取得する。その後20〜30年にわたり、5年単位でGHが保有する残り75%の持分を買い取る。持分をすべて取得すれば、住宅の完全な所有権を確保する。
初期分譲代金が減る代わりに、入居者はGHが保有する持分に対して使用料を支払う必要がある。追加持分を取得するほどGH持分と使用料の負担は減る。居住義務期間は5年、転売制限期間は10年である。転売制限が終われば第三者に売却できるが、持分をすべて取得する前に売却すると、時価差益を保有持分に応じてGHと分け合わなければならない。
GHとウリィ銀行は、入居者の初期持分取得を支援する専用ローン商品も準備している。持分積立型住宅はGHと入居者が住宅持分を分けて保有するため、住宅全体に根抵当権を設定する一般的な住宅ローンを利用しにくい。
両機関はこれを解決するために、住宅の代わりに入居者がGHに納付した持分取得代金の返還請求権を銀行に譲渡する金融スキームを検討している。入居者が返済不能で分譲契約が解除される場合、GHが返還する持分取得代金から銀行ローンを優先弁済し、残額を入居者に支給する方式だ。融資限度は分譲価格の最大40%水準が検討されており、金利はまだ決まっていない。
専門家は、住宅価格と若年層の所得格差が広がった状況で、マイホーム取得の参入障壁を下げる方策になり得ると評価する。キム・ジンユ京畿大学都市交通工学科教授は「公共が住宅持分を保有し、所有権を段階的に移せば初期資金負担を減らせる」と述べ、「若年層が資産を形成できる多様な機会を用意すべきだ」と語った。
反論もある。公共持分に対する使用料と追加持分の取得費用を合算すると、既存のローンを利用して家を買う場合と負担が大きく変わらない可能性があるということだ。ユ・ソンジョン建国大学不動産学科教授は「公共が保有する持分に支払う使用料は、入居者にとってはローン金利と似た負担だ」と述べ、「住宅ローン規制を緩和すれば、このような複雑な構造を作らずとも住宅購入を支援できる」と語った。