金融圏の家計向け融資規制の強化が本格化し、新築マンションに入居しようとしていた入居予定者の足が縛られている。融資のハードルが上がって残金の調達が難しくなると、住宅事業者の市場期待感はもちろん、実際のマンション入居実績まで同時に低下している。
10日、住宅産業研究院が住宅事業者を対象に実施したアンケートの結果、9月の全国マンション入居展望指数は前月比6.8ポイント低下の87.6を記録した。
入居展望指数は、マンションの分譲を受けた人が正常に残金を支払い入居できるかを予想する指標だ。100を超えると入居景気に対する肯定的な見方が、100未満なら否定的な見方が優勢という意味だ。つまり、指数が下落したということは、市場状況を悪く見る事業者がそれだけ増えたという意味だ。
実際に引っ越しが行われた比率を意味する入居率も大きく低下した。8月の全国マンション入居率は59.5%にとどまり、7月比で8.6ポイント減少した。新築マンション10件のうち4件以上が期日どおりに入居者を見つけられず空いている格好だ。
地域別にみると、ソウルとインチョンを含む首都圏の入居展望指数は81.0で8.4ポイント下落し、地方も89.0で6.5ポイント後退した。ソウルの場合、実居住義務のない1住宅保有者に対する税負担と融資規制が重なり取引の冷え込みが強まったが、キョンギの一部地域へ需要が移る流れが現れ、下落幅をある程度抑えた。一方、インチョンは18.5ポイント下落した。
地方の道単位地域の下落はさらに急だ。竣工後に残った未分譲住宅が滞留しているチェジュは指数が26.2ポイント急落の66.6を記録し、チョンナムも短期的な供給物量が一気に集中して22.3ポイント下落した。ただしテグやセジョンの場合、当面新規入居物量がほとんどない点が好材料として働き、指数が維持または小幅上昇する様相を示した。
8月の実際の入居状況も全圏域で冷え込んだ。首都圏の入居率は80.8%に低下し、地方広域市は55.5%、その他の道地域は51.6%まで下がり、半分水準に辛うじて届いた。とりわけ光州・全羅圏と済州圏の入居率の下落幅が目立った。
マンションに期日どおり入れない最大の要因としては「残金ローンを調達できないため(37.2%)」が挙げられた。続いて住んでいた家が売れない(31.4%)、賃借人を確保できない(15.7%)が後に続いた。銀行圏が家計向け融資の総量管理を目的に住宅ローン審査を大幅に強化し、残金の調達に失敗した分譲取得者が急増したと解釈される。
住宅産業研究院の関係者は「9月の入居展望と8月の入居率が同時に下落し、融資規制強化に伴う資金調達環境の悪化が事業者の心理だけでなく実際の入居予定者の入居条件にも影響を及ぼしているようだ」と述べ、「住宅価格の上昇が続き、今後の入居物量減少が見込まれる状況で、金融制約により住宅需要が新築マンション入居へ円滑に結び付いていないだけに、住宅市場の需給環境と資金調達環境を総合的に勘案した対応策が必要になるとみられる」とした。