正当な理由なく耕作しなかったり、違法に賃貸した農地の所有者は、政府の処分命令を受けても土地を売却しない場合、毎年地価の25%を履行強制金として納めなければならない。政府が地方自治体の裁量に委ねていた農地処分命令を義務化し、自治体が動かなければ農林畜産食品部長官や市・道知事が直接命令できるようにしたためだ。
政府案どおり2028年から非事業用土地の長期保有特別控除が廃止され、譲渡所得税の最高税率が65%に引き上げられれば、農地を処分しようとする動きは一段と加速するとみられる。農村の人口減少で農地の買い手が不足するなか、売り物件が一斉に増えれば取引が活性化するよりも非首都圏の農地価格に下押し圧力がかかるとの分析が出ている。
◇ 農地を売らなければ毎年地価の25%を賦課
8日、国会と農林畜産食品部によると、6月16日に公布され8月28日から施行された改正農地法は、農地処分命令を裁量規定から義務規定へと改めた。従前は市長・郡守・区庁長が処分を「命ずることができる」と規定していたが、改正法は「命じなければならない」と明確にした。
処分命令は、域外居住者が農地を所有しているという理由だけで下されるわけではない。農地利用実態調査で、所有者が正当な理由なく農地を農業経営に利用していなかった事実などが確認されなければならない。適法に農地銀行へ賃貸した場合や、疾病などやむを得ない事情で耕作できなかった場合も一律に処分対象とはならない。
農地所有者は処分義務の通知を受けると、原則として1年以内に農地を処分しなければならない。この期間内にも売却しなければ処分命令が下され、その後6カ月以内に売却しなければならない。
処分命令を履行しない場合、鑑定価格と個別公示地価のうち高い金額の25%に相当する履行強制金が毎年賦課され得る。農地価格が変わらないと単純計算すれば、4年間で履行強制金が地価と同額になる。
自治体が処分命令を出さない場合、農食品部長官や市・道知事がこれを指示したり直接命令できる。履行強制金を納付しなければ、国税の強制徴収や地方税の滞納処分手続により財産が差し押さえ・売却され得る。
政府は5月から1996年以降に取得された全国の農地136万haを全数調査している。7月末までに132万ha、1013万筆を調査した結果、27%に当たる284万筆が違法賃貸・無断休耕・違法転用などの違反疑い対象に分類された。実際の違反の有無は現場中心の深層調査を経て確定する。
ソ・ソンギュ大真大学公共人材法学科教授は「投機を防ぐという趣旨は妥当だが、耕作する人手が不足する人口減少地域の現実も考慮すべきだ」とし、「売り物件が増えても需要がなければ農地取引が萎縮し、価格が下落し得る」と述べた。
◇ 2028年から非事業用土地の譲渡所得税強化を推進
政府は、直接耕作しない農地を売却する際に課される税金も強化することにした。8月に発表した税制改編案には、個人が保有する非事業用土地の長期保有特別控除を廃止し、譲渡所得税の重課税率を引き上げる内容が盛り込まれた。
税法上、農地が事業用土地と認められるには、原則として農地所在地と同じ市・郡・区や隣接地域、または農地から直線距離30km以内に居住し、直接耕作しなければならない。このような在村自営（居住し自ら耕作）要件を満たさない農地は非事業用土地に分類され得る。
政府案によると、非事業用土地の譲渡所得税率は、現行の「基本税率6〜45%に10%ポイント加算」から「基本税率に20%ポイント加算」へと引き上げられる。最高税率は65%となる。現在適用されている長期保有特別控除も除外する。国会で所得税法改正案が通過すれば、2028年1月1日以降の譲渡分から適用される。
パク・ハプス建国大学不動産大学院兼任教授は「相続や贈与で農地を取得した後、直接耕作しない所有者は、処分命令と履行強制金に続き譲渡所得税の負担まで増す可能性がある」とし、「税制改編が施行される前である来年末までに農地を処分しようとする需要が増える可能性がある」と述べた。
◇ 6年で水田の取引が35%減少…売り物件を受け止める需要が不足
問題は、農地が市場に出ても買い手が多くない点である。農地を取得しようとする人は農地取得資格証明を受けなければならず、法人も原則として農業法人などに取得主体が限定される。農村の高齢化と人口減少により、実際に耕作しようとする需要も減っている。
韓国不動産院によると、昨年のソウルを除く全国の水田の売買は11万1745筆で、2019年の17万2877筆より35.3%減少した。
カン・ビョンジュ韓国公認仲介士協会慶北義城支会長は「義城で農業を営む人の大半が70〜80代で、健康上の問題で自ら耕作できず他人に任せるケースが多い」とし、「投機目的と高齢・疾病に伴うやむを得ない休耕を区分せずに処分命令を出せば、農村現場の混乱が大きくなり得る」と語った。