ソウルのマンションにおける全月세（チョンセ・月世）再契約の10件中6件は、借り手が契約更新請求権を行使せず、家主と条件を新たに定めた「合意更新」だったことが分かった。請求権をすでに使い、合意更新以外に元の住居に残る手段がない借り手が増えたうえ、請求権が残っていても今後の全月세市場の不安定化に備えて権利を温存しようとする動きも出ている。一部の再々更新契約では月世が2倍近く上昇した。
8日、国土交通部の実取引価格公開システムによると、8月に申告されたソウルのマンション全月세契約1万3411件のうち、再契約は6956件で51.9%を占めた。
全体の全月세契約で再契約比率が半分を超えたのは今年に入って初めてである。月別の再契約比率は1月44.2%、2月45.9%、3月45.2%、4月41.8%、5月45.9%、6月44.6%、7月46.6%で、一貫して40%台だった。
一方で、契約更新請求権の使用率は年内最低まで落ちた。8月の請求権使用契約は2724件で、全再契約の39.2%だった。従前の最低である3月の39.9%より0.7ポイント低い。請求権を使わず家主と合意して契約を延長した事例は4232件で、全再契約の60.8%を占めた。
契約更新請求権は、借り手が1回に限り契約を2年延長するよう求めることができる権利である。請求権を行使すると賃料の上限引き上げ率は原則として5%以内に制限される。
合意更新の増加には、請求権をすでに使用した借り手が増えた影響が大きいと、専門家はみている。キム・ドクレ住宅産業研究院住宅研究室長は「契約更新請求権導入後、2回目の更新サイクルに入り、請求権をすでに使った人々が引っ越しの可否を決めなければならない時点だ」と述べ、「現在のように全月세難が深刻であれば、引っ越しの代わりに家主と合意して契約を延長するケースが増える可能性がある」と語った。
請求権をすでに消尽した再々更新契約では月世が急騰した事例も出た。松坡区ヘリオシティ専有84㎡は2024年9月に請求権を使用した後、先月13日に再び再契約を結んだ。保証金5億ウォンは据え置かれたが、月世は166万ウォンから325万ウォンへ95.8%上がった。
江東区ロッテキャッスルファースト専有133㎡も2024年9月に保証金3億ウォン、月世175万ウォンで請求権を使用して契約を延長した後、先月13日に再び更新した。保証金は維持されたが、月世は330万ウォンへ88.6%上がった。従前の賃料が周辺相場より低かった場合、借り手としては仲介手数料や引っ越し費用を負担して別の住居を探すより、上がった月世を受け入れて現住居に残る方が有利となり得る。
請求権が残っていると推定されるにもかかわらず、合意更新を選んだ事例もあった。冠岳区シルリム2次プルジオ専有84.81㎡は2024年8月に保証金5000万ウォン、月世125万ウォンで新規契約を結んだ後、先月は保証金を維持し、月世を132万ウォンへ5.6%引き上げて更新した。請求権は使用していないと申告された。賃料の上昇幅が許容可能であれば、請求権を残しておき、賃貸借市場がより不安定化した時に活用しようとする選択とみられる。
政府の8・3不動産税制改編案も、今後の合意更新を増やす変数とされる。高価・非居住住宅の保有負担が増し、家主が賃貸住宅を売却したり自ら居住すると、全月世の物件がさらに減る可能性があるためだ。
ナム・ヒョクウ・ウリィ銀行不動産研究院は「政策と税制の変化で既存の全月세物件が減り、新築入居の供給も減少し、在庫不足が複合的に表れている」と述べたうえで、「住宅を引き続き保有する家主が、保有税納付に必要な現金を確保しようとして、チョンセ（韓国特有の賃貸制度）を保証金付き月世へ転換したり、保証金の代わりに月世を引き上げる現象が強まる可能性がある」と語った。