来年から中産階級まで入居のハードルを下げた「普遍型公共賃貸」が本格供給される。低所得層の住居福祉手段として認識されてきた公共賃貸の入居対象を拡大するという点で、李在明大統領が京畿道知事時代に推進した「基本住宅」の全国版という評価が出ている。
基本住宅は法制化と財源確保などに阻まれ大規模供給にはつながらなかったが、普遍型公共賃貸は中央政府主導で韓国土地住宅公社（LH）が施行を担うことで、基本住宅の限界を超える見通しだ。ただし、良好な立地と広い平米数を低賃料で長期間供給する場合に発生するLHの財務負担は解くべき課題とされる。
7日国土交通部によると、来年の普遍型公共賃貸の供給規模は3万6000戸だ。建設型が2万6000戸で、買い取り型とチョンセ（韓国特有の賃貸制度）型がそれぞれ5000戸だ。関連予算として6兆2000億ウォンを編成した。
普遍型公共賃貸は、青年と新婚夫婦、中産階級など多様な所得階層が入居できるよう既存の公共賃貸より入居のハードルを下げた住宅である。供給物量の50％以上は無住宅の青年に配分する。最長20年居住できる。具体的な所得・資産基準や賃料などの詳細入居条件はまだ確定していない。
普遍型公共賃貸の政策方向は、京畿道が2020年に推進した基本住宅と似ている。基本住宅もまた、所得・資産・年齢に関係なく無住宅者であれば長期間公共賃貸住宅に居住できるという構想だった。
しかし基本住宅は大規模供給にはつながらなかった。基本住宅は建設後30年以上保有するため、分譲住宅のように事業費を迅速に回収できず、供給を増やすほど事業者である京畿住宅都市公社（GH）の借入金と負債負担も大きくならざるを得ない構造である点も、基本住宅拡大の足かせとして作用した。
宅地もまた問題だった。基本住宅は3期新都市など駅勢圏の中核地域に供給される予定だったが、3期新都市の土地利用と住宅類型はGHが独自に決定できなかった。さらに、京畿道は容積率を引き上げ、住宅都市基金から事業費を低利で調達する方式で低水準の賃料を賄おうとしたが、財源調達策が制度化されず事業は進展しなかった。当時、京畿道が提示した基本住宅の賃料は専用59～85㎡に応じて月40万～60万ウォン台だった。
普遍型公共賃貸はこのような基本住宅の限界を克服しなければならない。中央政府が予算を投入しLHが事業を担うだけに、普遍型公共賃貸は基本住宅とは出発点が異なるとみられる。
建設型普遍型公共賃貸の場合、LHが既に確保した宅地に着工する方式であるだけに、基本住宅のように新たな宅地配分を中央政府と協議する段階から始める必要がない。建設型だけでなく買い取り型とチョンセ（韓国特有の賃貸制度）型を併用して供給方式と財政負担を分散させた点も、基本住宅との違いだ。
ただし普遍型公共賃貸も、基本住宅が抱えていた事業性の問題を完全に解決したわけではない。来年は住宅都市基金を通じた出・融資で初期事業費を支援するが、このうち相当部分はLHが返済しなければならない。駅勢圏に中型住宅を建て賃料を低く維持するほど建設費の回収は遅れ、利子と維持・保守費など長期運営の負担も大きくなる。結局、普遍型公共賃貸が毎年数万戸規模で持続するには、政府の財政支援と基金支援、賃料水準、LHの長期保有負担をどう分担するかがカギだ。
ソ・ジンヒョン光云大不動産法務学科教授は「公共賃貸住宅を供給する方向は望ましいが、建築費、賃貸運営にかかる事業費などはLHに負担となり得る」と述べ、「予算の効率性を勘案して進めるべきだ」と語った。