ソウルのマンション価格の上昇が続く場合、宗合不動産税の課税対象が江南圏を越えてソウルの大半の地域へ拡大しかねないとの分析が出た。現在、宗合不動産税の課税団地がある自治区は19カ所だが、2030年には江北・衿川・道峰区を除く22区まで増えると推計された。
6日、国会政務委員会所属のシン・ドンウク国民の力議員がKB国民銀行から提出を受けたシミュレーションモデルを基に、ソウル25の自治区別KB市況上位5団地の34坪型マンション計125カ所を分析した結果である.
分析対象のうち、今年宗合不動産税が課される団地は19区78カ所である。ソウルのマンション価格が2025年6月から今年5月まで記録した年間上昇率11%を今後も維持すると仮定すれば、2030年には非居住基準の課税対象が22区101カ所へ増える。
現在、調査対象5団地がすべて宗合不動産税の非課税である冠岳・蘆原・中浪区でも新たな課税対象が生じることが分かった。現在宗合不動産税を納めていない47団地のうち23カ所が2030年までに新たに課税対象へ含まれる計算だ。
地域別では江西・冠岳・九老・恩平区でそれぞれ4団地が追加され、城北区で3カ所、鐘路区で2カ所、蘆原・中浪区でそれぞれ1カ所が新たに宗合不動産税を納めることになると算出された。
恩平区DMCエスケイビュー35坪型の場合、現在は宗合不動産税の負担がないが、シミュレーション上は2029年から非居住基準の課税対象に含まれ、2030年には約113万ウォンの宗合不動産税が発生する。
課税団地数は政府の税制改編直後に一時的に減少した後、住宅価格の上昇が累積し再び増える流れを示した。非居住基準の課税団地は今年78カ所から2027年に68カ所へ減少するが、2028年に82カ所、2029年に94カ所、2030年に101カ所へ増加するとの推計だ。
税負担の増加幅は課税対象の拡大よりも大きいことが分かった。
125団地全体の世帯数を反映した宗合不動産税の賦課額は、今年589億ウォンから2030年の非居住基準で5262億ウォンへと8.9倍増加するとの分析だ。実居住基準でも同期間に3347億ウォンまで増え、今年の5.7倍水準に達する。
1戸当たりの宗合不動産税を単純平均すると、今年の95万1338ウォンから2030年の非居住基準で842万8401ウォンへ上昇する。実居住基準の平均税額も554万9778ウォンへ高まる計算だ。
とりわけ現在宗合不動産税の負担が相対的に小さい非江南圏で増加幅が目立った。
恩平・九老・城北・江西・東大門・冠岳・蘆原・中浪区の主要団地の宗合不動産税合計は、今年約72万ウォンから2030年の非居住基準で約4058万ウォンへ増えると推計された。約56.6倍の増加規模だ。
住宅価格の上昇速度が現在の半分の水準へ鈍化しても、宗合不動産税の負担は大きくなることが分かった。
ソウルのマンション価格が今後年5.5%ずつ上がると仮定すれば、2030年の非居住基準の課税対象は19区82団地と分析された。現在非課税の団地のうち新たに宗合不動産税を納めることになるのは4カ所で、いずれも江西区に位置した。
この場合、125団地全体の宗合不動産税は2030年の非居住基準で2926億ウォンとなり、今年の約5倍、実居住基準では1719億ウォンで2.9倍増加する。
江東区コドクグラシウム34坪型は、今年の宗合不動産税が約57万ウォンだが、住宅価格が毎年5.5%ずつ上昇する場合、2030年の非居住基準で約288万ウォンへ高まると推計された。年11%上昇のシナリオでは約659万ウォンまで増える。
今回の分析は政府の宗合不動産税改編案と修正案を反映し、2027年以降の基礎控除額を実居住14億ウォン、非居住12億ウォンとして適用した。公正市場価額比率は70%、税負担上限は150%をそれぞれ前提とした。
シン議員は「政府の税制改編案は一部修正されたものの、不動産市場に大きな混乱をもたらした」と述べ、「今後、宗合不動産税はソウル市で持ち家を一戸保有する平凡な国民にも課される事実上の『ソウル市民税』になる」と語った。