国内の住宅金融の焦点を住宅購入支援から、公的賃貸住宅による居住安定へと広げるべきだとの提言が出た。持ち家支援の過程で家計債務と元利金返済負担が拡大した分、公的賃貸の供給を拡大して家計の住居費負担を引き下げる必要があるという主張である.
韓国金融研究院のク・ボンソン上級研究委員は5日「ウィーンモデルを通じた国内住宅金融の包摂的役割拡大」報告書で、公的賃貸住宅を継続的に供給・蓄積するオーストリア・ウィーンの居住システムを国内住宅金融の代替モデルとして提示した.
ウィーンモデルは、公的部門が賃貸住宅の供給と管理を主導する方式である。ウィーンでは全市民の約60%が公営住宅に居住し、低所得層だけでなく中間層まで公的賃貸住宅の対象に含まれる。原価中心の家賃算定と長期的な居住権の保障などを通じて住居費を安定させる点が特徴である.
報告書は、国内でも公的賃貸住宅の供給を拡大すれば、住居費負担を引き下げると同時に家計債務の管理にも資する可能性があるとみた。最近、韓国政府が住宅ローンと家計向け貸出の増加を管理するマクロプルーデンス規制を強化する状況で、住宅を直接所有しなくても安定的な住まいを確保できる供給体制を整える必要があるということだ.
ウィーンモデルの場合、無住宅世帯と新婚夫婦、若年層などに負担可能な水準の住居費と最長30年の長期居住権を提供する。報告書は、これにより家計の実質的な住居費用を引き下げ、家計向け貸出の増加を抑制できると分析した.
国内の住宅金融はこれまで家計の住宅購入を下支えすることに集中してきた。低金利と税制支援、若年層・新婚夫婦向けの金利優遇および融資限度拡大などが持ち家の保有を支援した。住宅が居住手段にとどまらず家計資産を蓄積する中核手段と認識されるにつれ、住宅金融も所有中心で成長した.
しかし持ち家を促進する過程で家計債務が持続的に増加し、所得に対する住宅ローン元利金返済負担も大きくなったというのが報告書の指摘である。住宅価格上昇期には資産蓄積効果をもたらしたが、長期間の債務返済負担という副作用も現れたという説明である.
公的賃貸住宅拡大のカギは財源である。ウィーンは住宅税を通じて公営住宅の供給費用を主に調達しているが、国内では民間金融部門の資金を中核財源として活用してこそ、公的賃貸住宅の保有比率を速やかに高められると報告書は分析した.
そのために金融圏が公的賃貸事業に長期資金を供給できるよう政策的誘因を整えるべきだとの提言も出た。銀行貸出のリスクウエートを引き下げ、長期金融に対する利子所得税を軽減する一方で、公営住宅金融を共生金融指標に反映する方策などが挙がった.
公的賃貸住宅の金融は、既存の家計向け貸出と異なり、金融機関が個別の住宅事業の債権者や投資家として参加する構造である。これにより家計向け貸出より資本コストは高まる可能性がある一方、利回りはむしろ低くなる可能性があり、金融圏の参加を促すための別途の支援策が必要だというのが報告書の説明である.
官民の協力も求められる。公共と連携した住宅供給者に対する融資保証を拡大し、中小型住宅の開発に長期金融と税制支援を提供すると同時に、土地取得のための政策資金を確保すべきだということだ。公有地を活用したり、開発利益を公共が還収する方式も家賃引き下げにつながるよう、政策性資金と民間金融を連携すべきだと報告書は提案した.
ソウル市は昨年、ウィーンモデルに類似した公的賃貸住宅および公的支援賃貸住宅の供給を活性化するため、住宅振興基金を設置し2030年まで運用する内容の条例を制定した.
ク研究委員は、長期間にわたり一貫した政策が裏打ちされてこそ公的賃貸中心の居住システムを構築できるとみた。家計の持ち家支援に集中してきた住宅金融を、住宅事業者への長期金融供給へと広げ、金融機関の社会的責任を強化する必要があるということだ.