再建築後に受け取る新築マンションの組合員分譲価格が20億ウォンでも、基本移住費ローンは最大6億ウォンにとどまる。政府が先月31日から新築マンションの価値まで融資担保として認めたが、6億ウォンの上限は据え置いたためだ。既存住宅の資産評価額がすでに15億ウォンを超える組合員は、規制緩和の前後で融資限度が同じだ。江南圏など高価格の整備事業地では効果を実感しにくいとの不満が出ている。
一方で既存住宅の資産評価額が15億ウォンより低い組合員は、融資限度が増える可能性がある。これを受け、ソウルの整備事業組合は銀行と担保価値の再査定および融資条件の変更について協議に入った。規制緩和の効果が既存住宅の資産価値により分かれるということだ。
3日、整備業界によると、ソウル龍山区サンホアパート再建築組合は、移住費ローン協約銀行である新韓銀行から、変更後の住宅ローン比率（LTV）の算定方式を適用できるとの回答を受け、組合員に知らせた。組合は「従前資産評価額のみを基準に算定する場合より、移住費ローンの可能金額が増加する可能性がある」と説明した。
従前資産評価額は、整備事業前に組合員が保有する土地と建物の価値だ。従来はこの金額のみを担保として認め、移住費ローンの限度を計算した。先月31日からは従前資産評価額と、新たに受け取る住宅の従後資産評価額を比較し、より大きい金額にLTVを適用する。
例えば従前資産評価額が10億ウォンの組合員は、LTV40%を適用して最大4億ウォンを受け取ることができた。新たに受け取るマンションの従後資産評価額が13億ウォンであれば、融資可能金額は5億2000万ウォンとなり、1億2000万ウォン増える。
移住を控えた他の組合も金融機関と融資条件の変更を協議している。10月末に移住を開始する予定のソウル西大門区プガヒョン2区域再開発組合も、新たな担保価値算定基準を反映する方案を金融機関と協議中である。
整備業界の関係者は「従前資産評価額が低く、移住費を十分に用意できなかった組合員には助けになる」と述べ、「移住費の調達問題で事業が遅延していた一部の整備事業地は、移住と着工が早まる可能性がある」と語った。
問題は、基本移住費ローンの限度が6億ウォンに縛られている点である。ソウルは規制地域のLTV40%が適用されるため、担保価値が15億ウォンなら融資額が6億ウォンに達する。担保価値がこれを上回っても、基本移住費ローンはそれ以上増えない。
従後資産評価額が20億ウォンであれば、LTV40%を適用した金額は8億ウォンだが、実際の融資は6億ウォンに制限される。従前資産評価額が10億ウォンであれば、従来の4億ウォンから6億ウォンに増えるが、従後資産評価額のうち15億ウォンを超える5億ウォンは融資額に反映されない。
従前資産評価額がすでに15億ウォン以上の組合員は状況が異なる。従来方式でも6億ウォンの上限に達していたため、従後資産評価額を新たに認められても融資額は一銭も増えない。既存住宅の資産価値が高い江南圏の整備事業地で今回の規制緩和の体感度が低くならざるを得ない理由である。
再建築を進めているソウル江南区テチドン・ウンマアパートの専有面積59㎡の組合員推定分譲価格は約19億7200万ウォンである。ここにLTV40%を適用すると約7億8900万ウォンだが、基本移住費ローンは6億ウォンまでしか可能でない。
江南区のある再建築組合員は「江南圏では小型の住戸タイプでも組合員分譲価格が15億ウォンを超える事例が多い」とし、「基本移住費ローンの上限を据え置いたまま担保価値の算定方式だけを変えても、規制緩和を実感しにくい」と語った。
ナム・ヒョグ・ウリィ銀行不動産研究院は「既存の資産評価額が相対的に低いソウル江北圏や外郭の整備事業地は、融資限度が増える効果が期待できる」とし、「既存の資産価値が高い江南圏に及ぼす影響は大きくないだろう」と述べた。
政府は、基本移住費だけでは不足する組合員のための追加移住費ローン保証商品を来年1月に新設する予定である。施工会社や組合が韓国住宅金融公社の保証を受け、銀行で事業者融資を調達した後、組合員に再貸与する構造だ。事業地別の保証限度や金利、支援対象など具体的な条件はまだ公開されていない。