6年前にキョンギ・シフン市の再建築推進マンションを2億6500万ウォンで購入したA氏は、最近、再建築を終えた新築マンションの専有59㎡に入居した。A氏によると、購入当時に約1億8000万ウォンと見込んでいた分担金は、事業の進行に伴い2億4000万ウォンを経て入居時には3億ウォン前後まで増えた。購入価格と分担金を合わせた総投下額は5億6500万ウォンである。同じ住戸タイプの現在の売り出し希望価格は6億ウォン前後だ。希望価格を基準にした差は3500万ウォンにとどまる。A氏は「6年間に支払った税金と借入金利まで考慮すれば、実質的に残るものはない」と語った。
再建築への期待感が既存マンション価格に先に反映された後に工事費と事業費再建築への期待感が既存マンション価格に先に反映された後に工事費と金融費用が上がり、再建築の価格上の優位が目減りする事例が相次いでいる。現在の既存物件の購入価格に予想分担金を加えると、周辺の新築または準新築の価格と同水準になる団地も出てきている。
1日、不動産業界によると、シフン市デヤドンのヨンナムアパートを再建築した「eピョンハンセサン・シフン・ダブルスクエア」専有59.92㎡は、現在6億ウォン前後で売り物件として出ている。7月に入居を開始した新築だが、A氏の総投下額と希望価格の差は3500万ウォン程度だ。
組合が今年初めに公開入札に付した保有物件も同程度の価格で出た。組合は2月に28戸の売却計画を発表した。専有59㎡3戸の最低入札基準価格は5億5685万〜5億6200万ウォンだった。A氏の総投下額5億6500万ウォンとほぼ同水準である。
この団地は、既存の1025戸を1026戸に建て替えた事実上の1対1再建築である。2020年9月に事業施行認可、2021年11月に管理処分計画認可を経て、6月に竣工認可を受けた。
事業の進行は速かったが、工事契約金額は大幅に増えた。DL E&Cの公示によれば、契約金額は2023年9月の2155億ウォンから2024年12月には2490億ウォンに増加した。1年3カ月で約335億ウォン、15.6%の増加である。
ソウル蘆原区サンゲジュゴン5団地も、現在の価格を基準にすると似た試算になる。既存の専有31㎡所有者が再建築後に専有59㎡を受け取るには3億6590万ウォン、専有84㎡を受け取るには6億477万ウォンの分担金を払う必要があると推定された。
専有31.98㎡が6月に6億8000万ウォンで取引された点を考慮すると、専有84㎡を受け取るための購入価格と予想分担金の合計は約12億8500万ウォンである。2020年入居の周辺ポレナノウォン専有84㎡の直近の取引価格と大差ない。
1期新都市でも分担金負担が具体化している。イルサン・フゴクマウル3・4・10・15団地は、容積率350%を適用し、既存の2564戸を4304戸に再建築する案を推進している。3.3㎡当たり工事費750万ウォンと一般分譲価格3450万ウォンなどを仮定した分析では、専有84㎡の所有者が同じ面積を受け取るには約2億8000万ウォンを支払う必要があると推算された。
事業の最終段階で追加費用が発生する事例もある。10月入居予定のソウル江西区「ヒルステイト・ドゥンチョン駅」組合は、6月の管理処分計画変更総会で総額162億ウォンの追加分担金を議決した。テチドン・ウンマアパート専有76㎡所有者が再建築後に同じ面積を受け取る際に支払う推定分担金も、昨年9月の2億3000万ウォンから今年5月には4億2000万ウォンに増えた。
ある大手建設会社関係者は「再建築事業が本格化すると、完工後の新築価値が既存マンション価格に先に反映されるが、工事費と金融費用はその後も継続的に変わる」と述べ、「事業がかなり進んだ後に高い価格で購入すると、分担金が増える際に期待収益が大きく目減りする可能性がある」と語った。