李在明大統領が住宅ローン延滞と競売物件の増加に言及し、住宅価格の急落に備えるよう指示した。実際に今年1〜8月の全国マンション競売進行件数は前年同期比で10%近く増えた。
ただし増加傾向は地方に集中した。ソウルのマンション競売は35%近く減少し、地方は競売進行件数が16.5%増えたが、落札率は34%に低下した。競売市場でもソウルと地方の住宅市場の二極化が鮮明になっている。
大統領は30日、エックス（X・旧ツイッター）に「住宅ローン延滞と競売物件が大きく増えている点に留意すべきだ」とし「落札率にも関心を持って見てほしい」と明らかにした。
続けて「早期の大量供給、投機需要の抑制、高金利による貸出延滞と競売の激増などで住宅価格が暴落する場合に備え、公営住宅保有用として一定基準以下の住宅を大量に買い入れるシステムを準備するよう指示した」と述べた。
◇ 地方のマンション競売16.5%増…落札率は34%
31日、ChosunBizが競売・公売データ専門企業GGAuctionに依頼して受け取った資料によると、今年1〜8月の全国マンション競売進行件数は2万5174件で、前年同期比9.8%増加した。任意競売と強制競売を合算した数値である。
増加傾向は地方が主導した。同期間の地方のマンション競売進行件数は1万5892件で16.5%増えた。一方、ソウルは1079件で34.7%減少した。首都圏全体は9282件で0.01%減り、前年並みの水準を維持した。
全国的に競売物件は増えたが、実際に買い手が付いた比率は下がった。今年1〜8月の全国マンション競売の売却件数は9236件で、前年同期の9772件より5.5%減少した。競売進行物件のうち実際に落札された比率である落札率は42.6%から36.7%へと5.9ポイント低下した。
地方のマンション売却件数は5522件から5409件へと2.0%減少した。落札率は40.5%から34.0%へと6.5ポイント下落した。競売に出たマンションは増えたが、これを買おうとする需要はむしろ弱まったことを意味する。
ソウルのマンション落札率も50.3%から46.3%へと下がった。ただし価格指標は地方と異なる動きを示した。今年1〜8月のソウルのマンション平均落札価率は101.2%で、前年同期の96.0%より5.2ポイント上昇した。落札価率が100%を超えると鑑定価格より高い価格で落札されたことを意味する。
地方は競売物件が増え落札率まで下がった一方、ソウルでは立地と事業性が良いマンションを中心に競売需要が続いたとみられる。
◇ 集合建物もソウル以外で競売売却が増加
マンションだけでなく、ビラ（低層共同住宅）・オフィステル・商業施設などを含む集合建物でもソウルと他地域の格差が表れた。
裁判所登記情報広場によると、今年1〜7月の任意競売の売却に伴う集合建物の所有権移転登記申請は、全国で1万6090件となり、前年同期の1万3909件より15.7%増加した。任意競売は担保ローンの元利金を返済できない場合に、債権者が担保不動産を競売に付す手続きである。
地方の所有権移転登記申請は8072件で15.0%増えた。キョンギ・インチョンは6582件で22.9%増加した。一方、ソウルは1532件から1436件へと6.3%減少した。
ソウルの中でも地域差が大きかった。九老区は64件から177件へと176.6%、衿川区は28件から107件へと282.1%増加した。江西区も104件から146件へと40.4%増えた。
一方、江南圏は大幅に減少した。瑞草区は138件から66件へと52.2%、江南区は64件から34件へと46.9%減った。
ナム・ヒョグ・ウリィ銀行不動産研究院は「ソウルは競売物件が出てもこれを受け止める需要があるが、地方では競売の増加が不良リスクにつながる可能性が相対的に大きい」とし「ソウルは金利水準そのものより融資へのアクセスが重要な市場であり、金融機関の融資総量管理がより大きな変数になり得る」と語った。
専門家は、金利がさらに上がり融資規制が強化されれば、住宅需要が弱い地方がソウルより大きな衝撃を受ける可能性があるとみる。ソウルもまた競売物件の減少と高い落札価率だけで安心するのは難しい。金利上昇と融資総量規制が買い意欲に及ぼす影響を見極める必要があるという指摘である。