韓国銀行が基準金利を2回連続で引き上げ、年3%へと引き上げたことで、住宅市場でも金利負担が増す見通しだ。専門家は、金利負担と政府の税制改編をめぐる不確実性が重なり、買い手の様子見が強まると見立てた。ただし、すでに強度の高い貸出規制で住宅購入資金の調達が難しくなっているだけに、今回の引き上げが住宅価格を押し下げる効果は限定的だとの分析が多かった。賃貸市場での月額賃料への転換と、建設・デベロッパーの金融費用負担は一段と増すと予想された。
韓国銀行金融通貨委員会は27日、基準金利を年2.75%から年3%へ0.25%ポイント引き上げた。7月に0.25%ポイント引き上げたのに続き、2回連続の利上げを断行した。
韓国銀行は、輸出の好調と内需の回復により韓国経済が予想を上回る成長を示し、物価上昇率も相当期間にわたり目標水準を上回ると見込んだ。首都圏の住宅価格が高い上昇基調を続け、家計向け貸出も大幅に増加した点も利上げの背景に挙げた。
不動産専門家は、今回の利上げが住宅取引を萎縮させる可能性はあるが、価格に与える影響は限定的だとみている。住宅供給の不足と全・月額賃料の上昇基調が続いているうえ、貸出規制で買い手が借りられる金額もすでに大きく減っているためだ。
キム・ヒョソンKB国民銀行不動産首席専門委員は「最近は基準金利と市場金利が必ずしも同じ方向・幅で動くわけではない」と述べ、「金利負担が買い手の意思決定の時期を遅らせる可能性はあるが、供給不足と住居費上昇という構造的要因が影響を相当部分相殺するだろう」と語った。
実際に韓国銀行によると、7月の預金銀行の新規取扱額基準の全体貸出金利は年4.27%で、前月より0.04%ポイント低下した。基準金利が上がっても、市場金利と銀行貸出金利が同じ幅で直ちに上昇するわけではないという意味だ。
イ・ウンヒョン大韓建設政策研究院研究委員も「ストレス総負債元利金返済比率（DSR）をはじめとする貸出規制で、すでに住宅需要を強く抑制してきた」と述べ、「今回の利上げだけで住宅価格が抑えられたり、市場に有意な水準の売り物件が出ると期待するのは難しい」と語った。ただし変動金利の借り手の利子負担は増える可能性があるとみた。
利上げの影響は地域別に異なって表れる見通しだ。ソウル江南圏は、今回の引き上げ幅よりも、追加利上げの有無や税制改編の方向、株式市場の変動性が買い意欲により大きな影響を及ぼすとの分析だ。
ナム・ヒョクウ・ウリィ銀行不動産研究院は「キョンギドの人気地域とソウルの中低価格地域は当面、価格の強含みを続ける可能性があるが、カンナム・瑞草区は税制改編と株式市場の不確実性が重なり投資心理が萎縮し得る」と述べ、「高額住宅の買い手は取引を急ぐよりも時期を遅らせる可能性がある」と語った。
賃貸借市場ではチョンセ（韓国特有の賃貸制度）の月額賃料への転換が加速する可能性が提起されている。チョンセ資金貸出金利が上がれば、借り手が負担すべき利息が増え、月額賃料とのコスト差が縮まるためだ。
ナム研究員は「チョンセ資金貸出金利の上昇で、月額賃料への転換が速まる可能性がある」と述べ、「純粋なチョンセ物件が減る状況で、チョンセ価格の変動性も高まり得る」と語った。キム委員は「月額賃料への転換に伴う住居費負担が青年と無住宅世帯に集中し得る」とし、「民間が賃貸住宅を継続供給できるよう関連支援を維持すべきだ」と述べた。
住宅供給にも負担が見込まれる。プロジェクトファイナンス（PF）で事業費を調達する建設会社とデベロッパーの資金調達コストが増えるためだ。イ研究委員は「PF事業者の調達金利が高まるのは明白な逆風だ」と述べ、「住宅供給の拡大にも否定的な影響を及ぼし得る」と語った。