今年1月に完成したソウル江西区ソンジョン駅の青年安心住宅が、入居者を一人も受け入れないまま公売手続きに入る。デベロッパーが高金利と工事費上昇で膨らんだ500億ウォン台の融資を返済できないためである。民間資本で住宅を建て、若者に相場より安く貸す青年安心住宅事業が資金調達段階で相次いで揺らぎ、ソウル市の青年向け住宅供給にも支障が懸念される。
27日建設業界によると、ソンジョン駅青年安心住宅事業の信託会社であるウリィ銀行は最近、ソウル市に当該建物の公売推進方針を伝えた。ソウル市関係者は「公売予定の事実を通報受け、信託会社に新たな民間賃貸事業者が備えるべき履行要件と行政手続きなどを案内した」と述べた。
ソウル江西区コンハンドン11-21に建つソンジョン駅青年安心住宅は地上12階・地下3階、延べ面積1万1570㎡規模である。1月28日に工事が終わった。全176世帯のうち公共物件は従来の公共賃貸39世帯とソウル住宅都市開発公社（SH）の先買い物件33世帯の計72世帯だ。残りの104世帯は民間賃貸として計画された。
しかしデベロッパーであるピエンケイソンジョン駅青年住宅一般私募不動産投資有限会社が竣工後に必要な資金を用意できず、入居者募集も始められなかった。融資規模は約500億ウォンとされる。
デベロッパーは韓国住宅金融公社のプロジェクト・ファイナンス（PF）融資保証を受けて工事を終えた。竣工後は住宅都市保証公社（HUG）の賃貸保証金保証に加入したうえで、既存のPF融資を金利の低い担保融資に切り替える計画だった。しかし負債比率が保証基準を超え、保証加入と融資転換が塞がれた。結局、融資団は信託会社に建物処分を要請した。
◇ 完工したが7カ月目も入居『0』
前日午後に訪れたソンジョン駅青年安心住宅は空っぽだった。建物の出入口は錠で施錠され、正門と1階の窓には「留置権行使中」と書かれた案内文が貼られていた。地下鉄5号線ソンジョン駅から徒歩5分の駅近立地だが、完工後7カ月近く入居者を受け入れられていない。
近隣の不動産仲介事務所の関係者は「デベロッパーが融資を返せず入居者募集が中断されたと聞いている」とし、「青年賃貸住宅の運営義務まで引き継がねばならないなら、新たな事業者を見つけるのは容易ではないだろう」と語った。
青年安心住宅はソウル市が満19〜39歳の無住宅の若者と新婚夫婦に供給する賃貸住宅である。ソウル市が用途地域の上方変更や容積率緩和などの恩典を与える代わりに、民間事業者は住宅を10年間、青年賃貸住宅として運営しなければならない。民間賃貸のうち特別供給の賃料は周辺相場の約75%、一般供給は約85%水準である。
デベロッパーはソウル市とSHに残る民間賃貸の物件まで買い取ってほしいと要請したが、受け入れられなかった。現行の運営基準上、一定比率以上の住宅を民間賃貸で供給する必要があり、SHの先買いの範囲にも制限があるためだ。
◇ 高金利・工事費で各所で事業に支障
資金難で止まった青年安心住宅はここだけではない。銅雀区ノリャンジンドンで推進された299世帯規模の事業は着工できないまま公売に回った。用地は度重なる不落の末、当初の公売予定価格より大きく低い508億ウォン台で随意契約により売却された。2022年に着工した城東区ヨンダプドンの1403世帯事業も資金難で工事が長期間中断されたが、最近工事を再開した。
民間事業者は、金利と工事費が急騰する状況で資金調達が難しくなったうえに、賃料および売却制限まで重なり事業継続が難しいと訴える。あるデベロッパー関係者は「年2%台だった融資金利が一時は年7〜10%まで上がり、工事費も30%以上跳ね上がった」とし、「竣工後に長期の低金利融資へ借り換えられるよう保証支援を拡大すべきだ」と述べた。
事業者の投資資金回収の方式を多様化すべきだとの指摘も出ている。コ・ジュンソク延世大サンナム経営院教授は「10年の賃貸期間をすべて満たす前でも、専門の賃貸リートなどに事業持分を譲渡できるようにし、関連法令を改めて一部物件の分譲を認める案も検討する必要がある」と述べた。
ソウル市関係者は「青年安心住宅の事業性を高めるための対策を用意している」とし、「公売後も青年住宅の供給が維持されるよう、新たな事業者の要件と事業承継手続きを検討する」と述べた。