韓国政府が、借り手のチョンセ（韓国特有の賃貸制度）保証金を家主に代わって預かり運用し、そこで発生した収益を家主に月額賃料のように支払う「全月世安心信託」事業を導入する。チョンセ（韓国特有の賃貸制度）金を公的機関が管理して保証金未返還やチョンセ詐欺のリスクを下げ、月世よりも賃借人の住居費を抑える狙いだ。
チェ・インホ住宅都市保証公社（HUG）社長は20日、ソウル・ヨイドで全月世安心信託事業の説明会を開き、「チョンセ（韓国特有の賃貸制度）詐欺で崩れたチョンセ（韓国特有の賃貸制度）市場の信頼を回復し、月世への転換に伴う住居費負担を緩和するために新たな全月世の安全網が必要な時点だと判断した」と述べ、制度導入の背景を説明した。
全月世安心信託は、全月世安定化機構と貸主・借主が3者契約を結び、借主がチョンセ（韓国特有の賃貸制度）金を機構に預け、機構がこれを運用して発生した収益を貸主に毎月支払う方式である。機構はチョンセ（韓国特有の賃貸制度）金を基に「住宅供給活性化ファンド」を造成し、HUG保証付きプロジェクト・ファイナンス（PF）融資などを通じて運用し、年4%台の利子収益を貸主に支払う予定だ。
この事業は貸主と借主が希望する場合にのみ加入する選択型制度だ。初期は時価20億ウォン以下の住宅を対象に優先実施し、今後対象を拡大する計画である。アパート・ビラ・一戸建てなどの住宅タイプや貸主・借主の所得・資産には制限を設けない。半チョンセも加入可能だ。ただしチョンセ（韓国特有の賃貸制度）保証金の一部だけをHUGに預け、残りを家主が直接受け取る方式は認めない。
◇借主「毎月の費用74万ウォン→53万ウォン」…貸主、年4%台の月世
全月世安心信託に加入すれば、借主は契約終了時に安定化機構から保証金を返還され、チョンセ（韓国特有の賃貸制度）詐欺のリスクを低減できる。月世居住者が安心信託を利用してチョンセ（韓国特有の賃貸制度）に転換すれば、住居費の削減効果も期待できる。全月世転換率よりチョンセ（韓国特有の賃貸制度）ローン金利が低ければ、月世の代わりに借入金利を負担する方が割安だからだ。
例えばチョンセ（韓国特有の賃貸制度）保証金2億ウォンのアパートで月世を毎月74万ウォン支払うと仮定すると、安心信託を活用して保証金の最大80%である1億6000万ウォンをローンで調達すれば、金利負担は月53万ウォン水準へ下がる。月世に比べ約20万ウォンを節約できる。チョンセ（韓国特有の賃貸制度）金返還保証およびチョンセ（韓国特有の賃貸制度）ローン保証への加入も不要となり、年間の保証料約34万ウォンも削減できる。
貸主も延滞の心配なく安定的に月世を受け取れる。事業に参加する貸主が登録賃貸事業者である場合、賃貸保証金返還保証の加入義務が免除される。さらに賃貸所得に対する税制支援も推進される。
チェ社長は「貸主に対し契約期間中、4〜5%の範囲で賃貸収益を保証できる」と述べ、「根抵当のために借主を見つけにくかった貸主も、容易に借主を募集できる可能性が高まる」と語った。続けて「貸主所得に対する税制減免の幅は関係部署との協議を経て確定するが、現在の14%より相当程度低くなる可能性が高い」と付け加えた。
◇貸主がどれだけ参加するかが『カギ』
ただし問題は、貸主が参加する誘因が十分かどうかという点だ。韓国政府は貸主に年4%台の利子収益を月世として支払い、税制支援を通じて参加を誘導する計画だが、まとまった資金の運用権を放棄しようとする貸主をどこまで説得できるかが政策成否のカギとなりそうだ。従来のチョンセ（韓国特有の賃貸制度）契約では、家主は数億ウォンのチョンセ（韓国特有の賃貸制度）保証金を受け取り、住宅ローンの返済や事業・投資資金などに活用してきたためだ。実際に一部の家主からは「チョンセ（韓国特有の賃貸制度）金を韓国政府に預ける代わりに、直接月世を受け取りたい」という声も出ている。
安心信託に預けたチョンセ（韓国特有の賃貸制度）金をどのように運用して安定的に収益を上げるかも課題だ。HUGは信託金を住宅供給活性化ファンドとして造成し、HUGが保証した住宅PFなどに投資する計画だ。HUGは投資運用が安定的だとしているが、投資損失の発生を排除できない以上、元本をどのように補填するかがカギである。
チェ社長も元本保全を絶対原則として運用するが、「投資損失は理論的には可能だ」とし、損失が発生すれば「究極的には韓国政府が責任を負う構造にすべきだ」と述べた。
HUGは9月から事業を公告した後、10月に貸主と借主の募集に入る。11月からは申請住宅のチョンセ（韓国特有の賃貸制度）価格などが適正かを検証する手続きを経て、年末から順次入居を支援する計画だ。