ソウルで最後の大規模都心緑地とされるヨンサン公園への青年向け住宅建設案をめぐり、韓国政府とソウル市が正面から衝突している。政府はソウルの中心で大規模な住宅を供給できる希少な用地である以上、一部活用を検討すべきとの立場だが、ソウル市は一度損なえば回復が難しい緑地を短期の住宅供給のために犠牲にしてはならないと対抗している。
金潤德（キム・ユンドク）国土交通部長官と呉世勲（オ・セフン）ソウル市長は20日に会い、ヨンサン公園の活用策などを協議する予定である。金長官は19日の国会国土交通委員会全体会議で「ヨンサン公園全体の緑地を潰して住宅を建てるという話では全くない」と述べ、「公園の緑地としての機能を一部失った場所に限定して青年向け住宅を供給するということだ」と語った。
ソウル市は反対の立場を明確にしている。呉市長は「ヨンサン公園でアパート供給を強行しようとする動きは極めて憂慮すべきだ」とし、「住宅価格を抑えられなかった責任をヨンサン公園で覆い隠そうとしてはならない」と述べた。政府はソウルの住宅供給のため一部活用が必要だという立場だが、ソウル市は都心の緑地保全を優先すべきだと対立しており、今回の会合で落としどころが見つかるかは不透明だ。
◇ 本体用地に住宅を建てるには特別法を再改正する必要
ヨンサン公園の全体用地は約300万㎡である。ヨンサン公園整備区域は、在韓米軍基地の本体用地に指定された「ヨンサン公園造成地区」と、国連司令部・輸送部・キャンプキムなど周辺の散在用地に指定された「複合施設造成地区」、これらの周辺の「公園周辺地域」に分かれる。
本体用地は現行のヨンサン公園造成特別法により、公園以外の目的で活用できない。特別法第4条第2項は、国家が本体用地全体をヨンサン公園として造成することを原則とし、公園以外の目的への用途変更や売却などの処分を禁じている。ここに住宅を建てるには当該条項を改正しなければならない。
国会本会議での処理を控える特別法改正案は、本体用地での住宅建設を認める内容ではない。返還が完了した用地から公園造成計画を策定できるようにし、キャンプキムなど複合施設造成地区の公園・緑地確保基準を緩和することが骨子だ。改正案が通過しても、ヨンサン公園の本体用地を直ちに住宅用地に転用することはできない。
国土交通部の関係者は「本体用地は現行法上、公園以外の目的で活用できない」とし、「住宅供給に活用するには別途の法改正が必要だ」と述べた。
政府はまだ開発対象と供給規模を定めていない。金長官も「実行策を議論する段階ではなく、熟議のプロセスを準備している」と述べた。ただ、不動産・建設業界では、現在ヨンサン子ども庭園として活用されている約30万㎡が検討対象になる可能性があるとの見方が出ている。この用地に容積率300%を適用すれば5000〜6000戸、500%を適用すれば1万戸前後を建てられるという概算もある。住宅の規模や階数、緑地・インフラ比率によって実際の供給規模は大きく変わり得る。
供給時期も変数だ。まだ返還されていない米軍用地があるうえ、返還後も土壌・地下水の汚染調査と浄化が必要だ。特別法改正や公園造成計画の変更、道路・上下水道などインフラ整備まで考慮すると、実際の入居まで10年以上かかる可能性があるとの見方も出ている。
◇「一部開発は不可避」vs「元に戻せない緑地」
専門家の見解も割れている。ただし、単純な住宅供給量の論争を超え、ソウルの長期都市計画と公園の役割まで併せて検討すべきだという点ではおおむね意見が一致している。
キム・ヒョンス丹国大（タンゴンデ）都市計画不動産学科教授は「一坪も手を付けず全て公園にすべきという主張や、全て住宅に開発しようという主張はいずれも現実的ではない」とし、「公園の財政的持続可能性や夜間の安全、活力のために住宅など一部の開発機能が必要となる場合がある」と述べた。続けて「政争や短期の住宅需給の次元を越え、周辺整備や道路開設まで考慮した社会的合意が必要だ」と語った。
一方で、ヨンサン公園を短期の住宅供給のための『空き地』と認識してはならないとの指摘もある。ソウル中心部で再び確保するのが難しい大規模な緑地であるうえ、開発に相当な時間を要し、当面の供給不足を解消しにくいということだ。
イ・ウンヒョン大韓建設政策研究院研究委員は「ヨンサンに住宅を大量供給しても、ソウルの住宅価格が直ちに安定することを期待するのは難しい」とし、「ヨンサン公園の開発をイシュー化するより、ソウルの再開発事業や3期新都市など進行中の事業を着実に推進することが重要だ」と述べた。
マ・ガンレ中央大都市計画・不動産学科教授は「ヨンサン公園はソウルと国家の競争力に影響を与える空間だ」とし、「住宅を建てても供給まで10年以上かかる可能性があり、一度開発すれば再び緑地に戻すのは難しい」と述べた。続けて「南山の景観を考慮すると高密度開発にも限界があるため、ヨンサン整備車両基地のように高密度開発が可能な代案を先に検討すべきだ」と語った。