ソウル市が一般の開発事業などに活用できる開発制限区域（グリーンベルト）解除の余力が1平方キロメートル余りにまで縮小したことが分かった。ソウル市が2023年9月に明らかにした2.3平方キロメートルと比べると半分の水準である。このように一般の解除余力が減るなかで、政府は国家が推進する公共住宅地区を解除可能総量から除外できるよう制度を改めた。これにより、ソウルに配分された総量を差し引かずに公共住宅の供給のためにグリーンベルトをさらに解除できるようになった。
19日、ソウル市と国土交通部によると、ソウル市の現在のグリーンベルト解除可能総量は1平方キロメートルをやや上回る水準である。ソウル市関係者は「正確な数値を算定するのは難しいが、解除可能な総量が1平方キロメートルを少し超える程度で残っている」と述べた。
グリーンベルト解除可能総量は、住宅・産業用地などの開発需要を一部受け入れつつも無分別な解除と都市のスプロールを防ぐため、地域別の解除上限を定めた制度である。地方自治体は原則として、配分された総量の範囲内でのみグリーンベルトを解除できる。ソウル市が2023年9月に明らかにした解除可能総量は2.3平方キロメートルだった。現在ソウル市が推計した残余総量は、約3年前の半分の水準である。
解除可能総量が減れば、原則としてソウルで推進できる新規開発の規模も制限される。しかし、国家が推進する公共住宅地区にはこの上限が適用されない場合がある。
国土交通部は6月、「広域都市計画樹立指針」を改正し、国家が庶民向け住宅の供給などのために推進する公共住宅地区事業を国務会議の審議などの手続きを経て解除可能総量から除外できるようにした。特例は5年間の時限適用である。
すべての公共住宅事業が自動的に総量から外れるわけではない。事業の公共性と必要性を検討し、国務会議の審議などの手続きを経て例外適用の可否を定める。ただし、例外が適用されれば、ソウルの一般の解除可能総量がすべて枯渇しても、国家の公共住宅地区は別枠でグリーンベルトを解除できる。
政府はグリーンベルト解除の過程で事業遅延の要因と指摘されてきた毀損地復旧制度も見直す方針だ。13日に発表した住宅迅速供給策によると、面積30万平方メートル未満のグリーンベルト解除地区は、毀損地復旧事業を実施する代わりに保全負担金を優先納付できるようにする方針である。これに向けて公共住宅特別法の改正を推進する。
現在はグリーンベルトを解除して開発する場合、解除面積の10〜20%に相当する周辺の毀損地を見つけ、公園や緑地として復旧するのが原則である。復旧対象地を探し、土地所有者・関係機関と協議するのに時間がかかることから、負担金の納付で代替できるようにしようというものである。30万平方メートル以上の地区は毀損地の復旧を優先するが、当該市・郡が対象地を見つけられない場合は負担金を納付させる計画だ。
政府が解除可能総量と毀損地復旧の規制をあわせて緩和するのは、首都圏の公共住宅供給のスピードを高めるための措置である。政府はグリーンベルト解除などを含め、7万3000戸+α規模の新規公共住宅地区の候補地を速やかに発表する予定だ。
しかし、住宅供給を理由にグリーンベルトの中核的な保全装置を相次いで例外扱いすれば、制度の実効性が低下しかねないとの懸念も出ている。特にソウルのように開発圧力が高い地域で総量の例外が繰り返されれば、解除上限を設定した意味が薄れるとの指摘である。
ソ・ジンヒョン光雲大学不動産法務学科教授は「グリーンベルトを活用した供給は市場の安定に一定部分寄与し得る」としつつも、「グリーンベルトは子孫に引き継ぐ自然遺産であるだけに、緑地の毀損を負担金の納付だけで代替するのは慎重であるべきだ」と語った。
ソウル市は追加のグリーンベルト解除に慎重な立場である。ソウル市は政府の供給対策の発表後、「グリーンベルトの解除は原則として受け入れがたいという従来の立場を維持している」と明らかにした。国土交通部とソウル市は20日に会い、追加の住宅供給やグリーンベルトの活用策などを協議する予定だ。