韓国政府が超高額住宅などに対する保有税を強化する方針を示し、資産家が再建築・再開発の入居権に目を向けている。既存のマンションが取り壊されれば新築マンションが完成するまで住宅分の財産税と宗合不動産税の負担を減らせるためだ。時価30億ウォン相当のマンションを基準に試算した結果、滅失の有無によって2年間の保有税が2200万ウォン以上差が出ることが分かった。
17日、ChosunBizは滅失入居権の節税効果を検証するため、パク・ダム ハナ銀行リビングトラストコンサルティング部相続贈与チーム税務専門委員にシミュレーションを依頼した。65歳の非居住1世帯1住宅者が時価30億ウォン相当のマンションを10年間保有したケースを仮定した。滅失後の税金は先月30億1000万ウォンで取引されたソウル永登浦区ヨイド洞シボムアパート専有面積79.24㎡の土地持分などを適用して計算した。
マンションが滅失せず住宅として残っている場合、2027年には宗合不動産税768万ウォンと地方教育税を含む財産税572万ウォンなど計1340万ウォンを納めると試算された。2028年の予想保有税は宗合不動産税1188万ウォンと財産税572万ウォンを合わせた1760万ウォンである。2年間の保有税は合計3100万ウォンだ。
一方、2027年の課税基準日である6月1日前にマンションが滅失して入居権だけが残るなら、年間の土地分財産税など地方税は438万ウォンと試算された。2年間で876万ウォンで、建物が残っている場合より2224万ウォン少ない。
実際にカンナム圏では、滅失したか取り壊しを控えたマンションの入居権を探す問い合わせが増えている。ソウル江南などで資産家を対象に節税講座を行う姓パクの人物は、今月初めに韓国政府の税法改正案が公表されて以降、入居権投資の相談が増加したと伝えた。
パク氏は「保有税が大きく上がると予想される高価住宅の保有者が税負担を減らす方法を探している」と述べ、「特に建物がすでに取り壊されているか、課税基準日前に滅失する可能性が高いマンション入居権への関心が高い」と語った。
入居権は再開発・再建築の組合員が整備事業を終えた後に新築マンションを受け取れる権利である。税法上、管理処分計画の認可を受けると従前の住宅は組合員入居権に転換される。
滅失入居権の保有税が減るのは、建物が取り壊された後、課税対象が住宅から土地に変わるためだ。整備事業の現場では、既存建物を取り壊した後、組合が所管官庁に取り壊しの事実を届け出て、建築物台帳の抹消と滅失登記の手続きを踏む。
毎年6月1日前に建物が事実上取り壊し・滅失されたと認められれば、当該不動産は住宅分財産税と宗合不動産税の対象から外れる。整備事業に提供された土地が分離課税の対象と認められれば、土地分の財産税だけを納め、土地分の宗合不動産税は課されない。
チョン・ウォンジュン ハンファ生命金融サービス税務士は「課税基準日前に事実上取り壊し・滅失されたと認められれば、その年の財産税と宗合不動産税に反映される」と述べ、「実際の取り壊し時点が不明確なら、建築物台帳など公簿上の滅失日を基準に判断できる」と説明した。
入居権を買いたくても取引できる物件は限られる。ソウルなどの投機過熱地区では、再建築は組合設立認可以降、再開発は管理処分計画認可以降、組合員地位の譲渡が原則的に禁止される。売り手が1世帯1住宅者で当該住宅を10年以上保有し5年以上居住したか、相続・離婚など法令で定めた事由がある場合に限り例外的に取引できる。
ソ・ジンヒョン 光云大不動産法務学科教授は「税負担が大きくなると市場参加者がこれを減らせる投資先を探すのは自然な現象だ」とし、「滅失入居権への関心は保有税強化に伴う風船効果とみなせる」と述べた。