「周囲にも実際に家を交換した人が何人かいる。ただ、誰がどの家を交換したのかは互いに口をつぐむ。他人の財産だからだ。」
ソウル江南区狎鴎亭洞で40年間居住してきた住民A氏は、最近、同程度の価格帯のマンションを互いに交換する「交換取引」が続いているとし、このように語った。政府が高価住宅の譲渡所得控除の優遇を縮小する方針を示したことで、税負担が重くなる前に既存の譲渡益を清算し、新たに取得する住宅の取得価額を現在の相場水準へ引き上げようとする動きである。
14日、ChosunBizが狎鴎亭一帯の住民と不動産仲介業界を取材した結果、今年に入りこの地域で行われたマンションの交換取引は40件前後と推計された。複数の住民と仲介業者が把握した取引を総合した数値だ。区別の交換取引統計は公表されるが、取引形態によっては公式統計で交換として分類されなかったり、まだ反映されていない事例もあるというのが現地仲介業界の説明である。
交換の対象は同一団地にとどまらない。狎鴎亭のヒョンデ（現代）アパートやハニャンアパートはもちろん、瑞草区盤浦洞のアクロリバーパークなど、同程度の価格帯の漢江沿いのマンションを交換する事例もあると伝えられている。所有権を移した後、互いに賃貸借契約を結び、元の家にチョンセ（韓国特有の賃貸制度）で住み続ける場合もある。
A氏は「交換した後、元の家にチョンセ（韓国特有の賃貸制度）で住む方式は以前にもあった」とし、「過去に多住宅所有者の税負担が重くなった際に増えてから減ったが、今回の税制改正案が発表された後、再び検討する住民が出てきた」と述べた。
家主が取得税を改めて払ってまで交換に乗り出す理由は、将来の譲渡税負担と比べれば税金の差が数億ウォンに達し得るためである。交換も税法上、既存住宅を譲渡し新住宅を取得したものとみなすため、譲渡所得税と取得税をともに納めなければならない。
オ・スングク、ハナ証券の税理士が、1世帯1住宅者が5億ウォンで購入したマンションを10年以上保有・居住し、現在価格が50億ウォンであるケースを分析した結果、今交換すれば譲渡所得税は地方所得税を含め約2億7500万ウォンと推計された。高価1住宅の課税方式と現行の長期保有特別控除最大80%を適用した結果である。
50億ウォンの住宅を新たに取得する際に納める取得税本税は1億5000万ウォンである。地方教育税などを加えると、交換の過程で納める譲渡所得税と取得関連の税金は総額で4億4000万〜4億5000万ウォンとなる。
一方で政府の税制改正案が国会を通過し、住宅価格が50億ウォンで維持されると仮定すると、2029年に既存住宅を売却する際の譲渡所得税は約11億2000万ウォンと推計される。2029年から1世帯1住宅の長期居住所得控除額の上限が10億ウォンに縮小されるためだ。今交換する場合より税負担が約6億7000万〜6億8000万ウォン多い。
交換後は新住宅の取得価額が交換当時に認定された取引価額を基準に再設定される。5億ウォンで買った家を現在50億ウォンの住宅と交換すれば、既存の譲渡益は今清算され、その後新たに発生した利益を中心に譲渡所得税が算定される。一般的な売却と異なり、同程度の価値の住宅を直ちに確保して不動産資産規模を維持できる点も、交換を選ぶ理由である。
とりわけ狎鴎亭のヒョンデ（現代）アパートのように再建築を進めている団地は、取得価額が低く譲渡益が大きい長期保有者が多く、交換需要が高まる可能性がある。オ税理士は「交換取引は同程度の価値の住宅を引き続き保有しながら、これまで発生した譲渡損益を先に清算する方式だ」とし、「再建築後まで保有するつもりだった家主が、税制改正前に現行の1世帯1住宅の控除を適用されようとしている」と述べた。
ただし交換が常に有利とは限らない。交換価額は階層や眺望などによる価格差を反映して定める必要がある。契約書に価格を恣意的に高く記載すると、課税当局が取得価額として認めない可能性がある。取得税や鑑定評価費、仲介手数料などの付帯費用も発生する。交換後に元の家でチョンセ（韓国特有の賃貸制度）で住むと、新たに取得した住宅の居住期間を満たせず、将来受けられる控除の恩恵が減る可能性がある。
韓国不動産院によれば、今年1〜6月の全国のマンション交換取引は305件で、2023年上半期の394件以降、3年ぶりの多さとなった。ただしこの統計には今月発表された税制改正案以後の取引は反映されていない。