金潤德（キム・ユンドク）国土交通部長官が最近、李在明大統領から「『この政権は家を建てられなくて気が狂ったのか？』という考えを人々が持てるようにしなければならない」という言葉を聞いたと13日に明らかにした。
金長官はこの日、「全・月世および売買市場の安定のための住宅迅速供給方策」ブリーフィング後、ソウル鐘路区の政府ソウル庁舎で記者らに会い、このように述べた。
金長官は李大統領が続けて「具体的な実行計画を『乾いたタオルを絞るように』立てなければならない」と話したと伝えた。続けて「国土交通部は取り得るすべてを『総動員（영끌）』すべきだと考える」とし、「実際に地方政府と協議している物量もあり、ソウル市とも本当にうまく協議していく」と強調した。
また金長官は、ソウル地域のグリーンベルト追加解除に反対の立場を明らかにした呉世勲（オ・セフン）ソウル市長の意見に同意するとした。ただし「家を建てようというのは等級で言えば3〜4等級だ」とし「すでに相当程度に毀損された地域を中心に進めるものであるため、より積極的に住宅供給を準備している」と線を引いた。
この日に行われたブリーフィングには金長官をはじめ、イ・オクウォン金融委員長、任基根国務調整室長、イ・ヒョンイル財政経済部第1次官などが出席した。彼らの退場後に続いた質疑応答には、鄭祐珍国土交通部住宅供給推進本部長、金榮國国土交通部住宅土地室長、申眞昌金融委事務処長、朴永斗国務調整室農林国土海洋政策官などが参加した。
次は彼らとの一問一答。
─今回の対策で供給される正確な住宅物量と純増規模はどうなるのか。
金潤德（キム・ユンドク）長官「今回追加供給される物量は総23万戸プラスアルファ（+α）で全体的な枠組みが設計されている。このうち2030年以前に着工が確実視される物量は約12万戸水準だ。優良立地で新たに準備中の新規宅地10万戸+αの場合、すでに公開された2万7000戸を除いた残りは、行政実務手続き上、地区指定段階で正確な着工戸数が把握されるだろう。既存発表の135万戸に1・29対策と今回の対策を合わせれば、現在政府は総150万戸を上回る大規模物量を準備している。」
─きょう発表された新規宅地7万3000戸は、なぜ具体的に発表されなかったのか。グリーンベルト解除地域は今回の新規宅地に含まれたのか。
金潤德（キム・ユンドク）長官「7.3万戸はすでに地方政府との協議が終わった物量で実際の進行が確定したが、行政実務手続きが残っており、手続きが完了すれば自然に公開されるだろう。グリーンベルトは市場が敏感に反応し得るため慎重にアプローチしており、内容が不十分だからではなく公開時点のみが遅れると理解してほしい。」
鄭祐珍本部長「きょう発表した立地は公的住宅法上の住民縦覧手続きに該当するが、関係書類の準備や関係機関協議などの事前手続きが必要で、地方政府と合意したからといって直ちに発表できるものではない。最大限手続きを短縮し早期に発表する。グリーンベルト内の公園・緑地基準の緩和は原則として遡及適用されないが、事業進行中に計画変更が行われれば既存事業地にも今後適用される余地はある。」
─龍山公園用地やソウル内のグリーンベルト解除による供給案が今回の発表から除外された理由は何か。
鄭祐珍本部長「ソウルのグリーンベルトは自治体と合意しても公式発表前までは公的住宅法上、対外公表が不可能であり、具体的に答えにくい点を了承してほしい。龍山公園の場合、住宅供給の必要性はあると見るが、ソウル市との協議なくしては進められないため積極的に協議していく。」
「龍山国際業務地区はソウル市と複数のチャネルで継続協議中で、見解の違いはあるが距離は縮まっており、ソウル市も迅速な推進の必要性には共感している。泰陵は国防部など関係省庁協議が総理主宰会議へ格上げされ積極的に進み、当初より前倒しで2029年着工へと調整された。果川は競馬場の移転先が9月までに農林畜産食品部主管で発表される予定であり、省庁間の異見はなく、交通問題を提起する果川市は先制的な交通改善対策で説得していく。」
─既に言及されていた内谷洞の予備軍訓練場、水西車両基地なども今回の発表から外れたが。
鄭祐珍本部長「メディアで多く言及された地域だが、検討の有無自体に言及することも法律違反に当たるため、具体的な回答が難しい点を了承してほしい。」
─新規宅地候補地の発表から着工まで、既存の68カ月を37カ月へ短縮する計画は現実的に可能か。
鄭祐珍本部長「提示した37カ月は標準モデルだ。住民が強く反発する場合は一部変動があり得ると思う。それでも積極的に補償協議に応じてもらえるよう、協力奨励金などインセンティブを用意する予定だ。これにより反対を最小化していく。」
─土地所有者が調査を拒否する場合、客観的資料で代替するように土地補償法を改正したり、協議期間を30日へ短縮すると、土地所有者の財産権侵害や訴訟遅延の副作用はないのか。
金潤德（キム・ユンドク）長官「法改正を進める際には原則と現実があり得ると考える。スピード感を持って進めようという趣旨を明確にするもので、個人の所有権に大きな影響は与えないと見る。ただし過度に進むおそれがあるだけに、実際の運用過程では細やかな配慮が必要だ。補償期間が短くなるケースは概して補償がうまく進む事例であり、比重が大きくない一部の事業所が継続的に遅延し全体事業の足を引っ張る問題を防ぐため、スピード感を持って推進する。」
鄭祐珍本部長「調査拒否時の代替規定は、その後の鑑定評価・協議買収段階で誤った部分を是正する手続きがあるため、大きく懸念する必要はない。現行の土地補償法も協議期間を30日以上と定めており、法条自体が変わるわけではない。慣行上LHが60日で運用してきたものを30日に前倒しするもので、期間自体よりも事業施行者が土地所有者にどれだけ積極的に説明し協議するかが重要だ。LHが人員をさらに投入して積極的に協議を進める。」
─安心信託に参加する借家人のチョンセ（韓国特有の賃貸制度）保証金が公的に管理されると、ギャップ投資が事実上困難になる構造だが、政府もギャップ投資抑制効果を意図したのか。
金潤德（キム・ユンドク）長官「安心信託は多くの苦心と討論を経て準備した。世論調査の結果、家主の立場では安定的な収入を得られるという利点が、借家人の立場ではチョンセ（韓国特有の賃貸制度）詐欺の懸念なく信頼できるという利点があることが示された。調査してみると20%前後が実際の参加意向を示した。全体市場で決定的比重ではないが相当部分を占め、チョンセ市場の安定化に役立ち、間接的にギャップ投資をかなり防ぐ効果もあると見る。」
─HUGが保証する事業に投資して得た収益率を賃貸人に提供するとするが、4〜5%の収益率の根拠は何か。
金榮國室長「世論調査ではなく、賃貸人を対象に4.45%の収益率条件を提示した際の参加意向を問うた結果だ。参加意向を示した賃貸人は、リスクが小さく収入が保証される点を主な理由に挙げ、借家人はチョンセ（韓国特有の賃貸制度）詐欺の懸念がなく、家主は賃貸保証金返還保証に加入しなくてもよいという利点がある。この収益率は、HUGがPF保証を付ける融資に安心信託が投資する構造から生じるPF保証・貸出金利（4〜5%台）で確定され、税制優遇も継続協議中だ。ソウルのアパート平均の全・月世転換率が5%前後である点を考慮すると、十分に競争力のある水準だ。」
─過去に金融委員長は不動産と金融を絶縁するとしていたが、今回の対策は絶縁基調の後退ではないか。
イ・オクウォン委員長「不動産政策に対する金融政策の方向は、投機的需要は徹底的に遮断しつつ住宅供給は支援し、実需者はピンポイントで支援するという原則を一貫して維持してきた。今回の大討論会でも投機需要は遮断しつつ実需者は保護してほしいという意見が多かった。家計負債総量を設定した当時とは異なり、経常収支の改善や多住宅者の重課税猶予後の取引量増加など状況が変化したため、年末までの残金貸出・転居費貸出需要を勘案して総量を1.5%から3%水準へ再調整した。LTV・DSRなど価格に応じた規制基調は揺るぎなく維持し、実需者の困難はピンポイント支援で解消していく。」
金潤德（キム・ユンドク）長官「絶縁の原則は明確だが、新築供給のための金融は不動産金融というより生産的金融に近いと判断し、今回の供給対策にはむしろ攻撃的に金融優遇を付与した。全・月世の問題が深刻なだけに、オフィステルなど非アパート供給を増やすため金融・税制支援を拡大しており、これは建設景気活性化という生産的金融にもつながると見る。供給を前倒しするためのインセンティブも段階的に拡大する計画だ。」
─今回の対策が市場を不必要にあおったり、不良事業所を延命させて分譲価格のバブルを膨らませるとの懸念もある。
イ・オクウォン委員長「今回の対策は急を要し、当面効果が表れる部分をターゲットにした。首都圏のアパート着工は10年平均18万5000戸だが、2022年は13万6000戸、2023年は10万8000戸へ減り、今年の入居物量も10年平均18万3000戸に対し10万5000戸にとどまる非常時だ。新規案件を作るのではなく、すでに進行中のPF事業所のスピードを上げるもので、正常化事業所はPFの公的保証を拡大し、不良事業所は正常化ファンドで事業・債務構造を再編して着工へ転換させる役割を果たす。自己資本比率規制の猶予も全体ではなく住宅事業所に限り2028年まで暫定的に適用して副作用を最小化するよう設計した。」
金潤德（キム・ユンドク）長官「ここ数年の資材費上昇とPFの逼迫で供給が萎縮した状況から出発したと見る。今回の対策は、青年・新婚夫婦・無住宅者に負担可能な住宅を迅速に、多くの物量でピンポイント供給し、長期的には一般住宅の供給も拡大する構造だ。金融・税制支援やグリーンベルト解除などを通じて安定化の可能性を高めたと考える。ただし歴代最大規模の政策が実際に履行されるのかについて市場の疑念があるのも事実だが、1・29対策で発表した泰陵事業がすでに文化財委員会の審議を通過するなど着実に進んでいるだけに、信頼をお願いしたい。」
─最近、入居を控えた大規模団地で銀行の貸出限度が不足し、先着順貸出や、ローン相談士と連絡が取れないと貸出を受けられないとの不満が出ている。
申眞昌事務処長「総量を3%水準に拡大する際、年末までの入居物量と転居需要を勘案して水準を定めたため、増えた総量の範囲内で入居に不便はないと見る。本日を機に全金融圏に調整案が案内されるのはもちろん、明日の金融委員長主宰の拡大会計負債点検会議を通じて、銀行と第2金融圏全体に総量調整案を説明する予定だ。現場の不便な状況は迅速に解消されるだろう。」
─総量制という貸出管理方式自体を改善したり方向を変える計画はないのか。
申眞昌事務処長「総量管理の過程で貸出の取り扱いに不便が生じたことについては遺憾に思う。ただし現在の不動産市場の状況と高い家計負債比率を考慮すると、総量管理は不可避だ。市場状況の変化に応じて総量を随時合理的に調整するのは政府として当然なすべきことだが、総量管理自体を行わない決定を下すにはまだ早いと判断する。」
─プロジェクト・ファイナンス（PF）正常化ファンドの呼び水造成に関連し、金融圏別で不良懸念残高・比率の偏差があるが、ファンド出資のマッチング時に業態別の受容余力を考慮するのか。
申眞昌事務処長「1次正常化ファンドは1.1兆ウォンを造成し、7300億ウォンが投資され、住宅事業所約3300戸が着工につながった。今回は運用規模を3兆ウォンに拡大する過程だ。PFのソフトランディングを通じて全体PF規模は2023年231兆ウォンから今年3月末169兆8000億ウォンへ減少し全般的に安定化しているが、一部業態は依然として不良懸念事業所を抱えている。3兆ウォンのうち財政1兆5000億ウォン、民間金融圏1兆5000億ウォンで構成され、事業性が改善すれば民間の参加も増えると見る。個別の業態・会社別の出資目標値は別途定めていないが、1次ファンドの時も財政より民間資金が多く調達されたため、今回も民間参加が活発になると期待する。有価証券保有限度など運用上の規制が障害とならないよう、健全性を損なわない範囲で合理的に検討する。」