ソウルの再建築「最大級」とされる江南区デチドンのウンマアパートが来年上半期の移住を目標に掲げ、約3100世帯の借家人による大移動が予告された。学区のためにウンマで賃借しつつ他地域の自宅を賃貸に出している世帯が、実居住を重視する税制改編を機に自宅へ戻る場合、当該住宅の借家人まで新居を探さねばならない「連鎖移住」が発生し得る。ソウルのチョンセ（韓国特有の賃貸制度）価格がすでに急騰する中、2028年までに整備事業による移住物量が8万世帯余り予定されており、ウンマ発の移住がデチドンを超えてソウル全体のチョンセ（韓国特有の賃貸制度）難を深刻化させるとの懸念が出ている。
13日、整備業界によると、ウンマアパート再建築整備事業組合は最近、借家人に「移住計画関連案内」の公文を送付した。組合は2027年上半期の移住開始を目標に、今月28日まで借家人の引っ越し希望時期や予定地域などを調査する計画だ。
ウンマアパートは先月2日、江南区から事業施行計画の認可を受けた。組合は管理処分計画の認可と移住、解体などを経て2028年着工を目標としている。ただし管理処分計画の認可など残る手続きにより、実際の移住時期は変わり得る。
組合は公文で、移住開始を告示すると同時に全借家人を相手取り建物引渡訴訟と占有移転禁止の仮処分を提起する計画だと案内した。訴訟を先に提起し、移住を終えた世帯については訴えを取り下げるということだ。借家人の移住拒否で着工が遅れる場合、損害賠償と不当利得返還請求の訴訟を提起できるとの内容も盛り込んだ。
賃貸市場の最大の変数は、全4424世帯のうち約70%と推定される借家人約3100世帯の移動方向である。ウンマアパートはデチドン学園街を利用しようとする学区需要が多い。整備業界では、他地域に自宅を保有しつつ子どもの教育のためにウンマで賃借して暮らす世帯が少なくないと見ている。
政府の税制改編案が施行されれば、こうした世帯の選択にも影響を与え得る。改編案は、実居住の1住宅所有者に対する総合不動産税の優遇を拡大する一方、保有住宅に居住しない1住宅所有者の控除を縮小する内容を盛り込んでいる。非居住住宅を保有するウンマの借家人が税負担を減らすために自宅へ戻るか、住宅を処分する可能性が高まるということだ。
彼らが自宅に戻れば、当該住宅に住んでいた借家人は賃貸借契約の満了時に新居を探さねばならない場合がある。賃貸人が実際に居住しようとする場合、借家人の契約更新要求を拒絶できるためだ。ウンマの移住がデチドン周辺の月極・チョンセ（韓国特有の賃貸制度）需要を増やすだけでなく、ソウルの他地域の賃貸物件まで減らす「第2次ショック」につながり得るとの分析が出る理由である。
ソウルのチョンセ（韓国特有の賃貸制度）市場はすでに物件減少と価格上昇を経験している。不動産ビッグデータ企業アシルによると、今月6日基準のソウルのアパートのチョンセ（韓国特有の賃貸制度）物件は2万937件で、昨年10月15日より14.1%減少した。KB不動産の調査では、6月のソウルのアパートのチョンセ（韓国特有の賃貸制度）価格が前月比1.43%上昇し、今年に入って最も高い上昇率を記録した。江南11の自治区のアパートの中央値チョンセ（韓国特有の賃貸制度）価格は7億ウォン、平均チョンセ（韓国特有の賃貸制度）価格は8億0193万ウォンと集計された。
整備事業による移住需要も続く。ソウル市によると、今年から2028年までソウルで再開発・再建築により移住予定の住宅は8万3630世帯である。今年は2万5230世帯、来年は1万3144世帯、2028年は4万5256世帯だ。ウンマアパートのほか、松坡区チャムシルジュゴン5団地など数千世帯規模の江南圏再建築団地が移住を控えている。整備事業は長期的には住宅供給を増やすが、移住から竣工までは既存住宅数が減少する空白が発生する。
業界関係者は「老朽化した再建築団地は、ソウルで相対的に手頃な月極・チョンセ（韓国特有の賃貸制度）住宅を供給してきた」と述べ、「大規模団地の移住が特定時期に集中しないよう事業所別に移住時期を調整し、周辺の賃貸市場への衝撃を和らげる対策を講じるべきだ」と語った。