ソウル江南区ジャゴクドンの土地賃貸型分譲住宅「LHカンナムブリーズヒル」の所有者が、韓国土地住宅公社（LH）が保有する土地を買い取る案を進めている。建物のみが取引されるこの団地の専有面積84.98㎡は5月に13億8500万ウォンで売れた。周辺の一般アパートの同程度の面積より9億ウォン以上低い価格である。所有者は土地価値の上昇分を住宅価格に反映しにくく、長期的に土地賃料を予測するのも難しいとして、制度改善を求めている。
12日不動産業界によると、LHカンナムブリーズヒルの所有者は昨年11月に「土地買収推進委員会」を結成した。現在約100人が推進委に参加し、LHから土地所有権を確保する方策を議論している。
土地賃貸型分譲住宅は、LHやソウル住宅都市公社（SH）などの公共機関が土地を所有し、建物のみを分譲する住宅である。分譲価格から地代が抜け、いわゆる「半額アパート」と呼ばれる。住宅所有者は土地所有者に毎月賃料を支払う。
LHカンナムブリーズヒルは李明博（イ・ミョンバク）政権時に造成したカンナム・ボグムジャリ住宅地区A4ブロックに建てられた。2012年に分譲し、2014年11月に入居した402世帯規模の団地だ。専有74㎡と84㎡で構成した。入居者は建物に対する区分所有権のみを持ち、土地はLHが所有する。転売制限期間が終わった2019年から個人間取引が可能になった。
推進委が土地買収に動いた背景には、周辺の一般アパートとの価格差がある。国土交通部実取引公開システムによると、LHカンナムブリーズヒル専有84.98㎡は5月8日に13億8500万ウォンで取引された。一方、近隣のカンナムジャゴクアイパーク専有84.92㎡は2月21日に23億2000万ウォンで売れた。専有面積が似ているのに取引価格の差は9億3500万ウォンに達する。近隣公園を挟んで向かい合うレミアンカンナムヒルズ専有91.96㎡も4月に23億ウォンで取引された。
推進委関係者は「建物のみを所有する構造のため、周辺の土地価格が上がっても住宅価格には十分に反映されにくい」とし、「賃貸借契約を更新できるとしても、時間がたった後に土地賃料がどの水準になるか予測しにくく不安だ」と述べた。
現行住宅法は、土地賃貸型住宅の土地賃貸借期間を40年以内と定めている。住宅所有者の75％以上が契約更新を求めれば、40年の範囲で更新できる。土地賃料も約定締結後2年が経過して初めて引き上げることができ、増額時には当該地域の平均地価上昇率と法定増額上限を考慮しなければならない。
しかし、建物所有者が賃貸借期間の途中で公共機関の土地を買い取り、一般の分譲住宅に転換する手続きは現行法に用意されていない。再建築も土地所有者の同意を得て推進できるが、再建築した住宅は再び土地賃貸型分譲住宅として供給しなければならない。
キム・イェリム法務法人シムモク代表弁護士は「賃貸借契約の途中で公共が保有する土地を住宅所有者に譲るのは、土地賃貸型住宅の導入趣旨に合致せず、現実的に容易ではない」とし、「所有者の財産権と長期的な居住安定性を考慮して、制度をより明確に整える必要がある」と述べた。
一方、土地賃貸型住宅はキョンギ・グンポブゴクやソウルのソチョ・カンナムなどで供給された。SHもコドク・ガンイル3団地とマゴク16・17団地で土地賃貸型住宅の供給手続きを進めている。