政府が投機過熱地区内の再建築・再開発における組合員地位の譲渡制限を緩和しない見通しだ。ソウル市はこの規制が整備事業の推進力を低下させるとして3年間の時限的な緩和を要請したが、政府は「検討していない」と線を引いた。規制緩和による整備事業の促進効果よりも、入居権の取引が増えてソウルの住宅価格を刺激するリスクの方が大きいと判断したとみられる。
11日、国土交通部によると、政府はソウル市が要請した投機過熱地区内の組合員地位譲渡制限の緩和案を検討していない。国土交通部関係者は「当該内容は検討していない」と述べた。
現行の都市整備法上、投機過熱地区では、再建築は組合設立認可後、再開発は管理処分計画認可後に建築物や土地を購入した人は、原則として組合員地位を承継できない。1世帯1住宅所有者が当該住宅を10年以上保有し5年以上居住した場合などは例外として認められる。
例外要件を満たしていない状態で住宅を売却すると、買主は組合員地位を承継できず、現金清算の対象となりうる。売買自体が禁止されるわけではないが、新築マンションを受け取る権利が引き継がれないため、正常な取引が事実上難しくなる。
ソウル市は2月、国土交通部に対し、組合員地位の譲渡制限を3年間の時限措置として緩和するよう要請した。ソウル全域が投機過熱地区に指定されたことで、組合員地位譲渡制限の対象が従来の江南3区・龍山区の42カ所から159カ所へと増えたためだ。
呉世勲（オ・セフン）ソウル市長は5日、キム・ヨンボム大統領府政策室長と会い、「再開発・再建築の住宅供給不足の原因診断および対策」報告書を渡し、同じ要請を改めて示した。報告書には、ソウル全域で制限されている組合員地位の譲渡を3年間の時限で認め、事業への参加が難しい組合員が住宅を売却して退出できるよう退路を開いてほしいという内容が盛り込まれた。
ソウル市は、組合員の退路を塞げば整備事業の推進力が弱まるとみている。工事費と負担金が上がり事業参加が難しくなった組合員が住宅を売りたくても、組合員地位が承継されず買い手を見つけにくいためだ。事業に消極的な組合員が退出し、新たな組合員が入ってこられるようにしてこそ、組合内の対立を減らし事業のスピードを上げられるという主張だ。
現行法には、事業が長期間遅延した再建築団地に対する例外もある。組合設立認可日から3年以上、事業施行計画認可の申請がなく、当該住宅を3年以上継続保有した組合員が事業施行計画認可の申請前に住宅を売却した場合、買主は組合員地位を承継できる。ソウル市は、このような例外規定のため、一部の組合員が譲渡要件を満たすまで事業推進に消極的になる可能性もあるとみている。
一方、政府は組合員地位の譲渡制限を緩めた場合、整備事業の住宅に投資需要が殺到する可能性を懸念していると伝えられている。再建築・再開発は、組合設立から事業施行認可、管理処分認可、移住・撤去を経て入居まで長い時間がかかる。規制を緩和しても実際の住宅供給までには相当な時間が必要である一方、組合員地位を承継できる住宅取引は短期間に増え、価格を刺激しうるということだ。
政府がソウル市の要請を検討対象に載せなかったことで、組合員地位の譲渡制限は当面維持される可能性が高まった。これにより、政府が住宅供給拡大のために整備事業の手続きを短縮したとしても、事業参加が難しくなった既存組合員の退路をどう確保するかが課題として残ることになった。
ある不動産専門家は「組合員地位の譲渡制限は投機需要を遮断する効果があるが、工事費と負担金が大きく上がった状況では、事業を続けにくい組合員まで縛りつける問題がある」とし、「投機防止と組合員の財産権を併せて考慮した例外基準を検討する必要がある」と述べた。