政府の8・3税制改編案の発表以後、ソウル江南圏でマンションの売り出し物件が増え、最高取引価格より数億ウォン低い売り希望価格が登場している。長期保有特別控除の限度新設で譲渡益が大きい超高額住宅の税負担が重くなると予想され、売却を急ぐ家主が現れたためだ。一方でソウル外縁の中浪区などでは中低価格住宅を中心に実需が流入し、最高値更新が続いている。
11日、国土交通部の実取引価格公開システムによると、瑞草区盤浦洞アクロリバーパーク専有面積84㎡は6日、53億9000万ウォンで取引された。5月の同面積の最高取引価格63億ウォンより9億1000万ウォン低い。
狎鴎亭でも過去の最高取引価格を大きく下回る物件が出ている。江南区狎鴎亭洞ヒョンデ1・2次専有131㎡は、同面積の最高取引価格71億ウォンより10億ウォン低い61億ウォンで売り出された。シンヒョンデ専有107㎡も2月の取引価格63億8000万ウォンより低い56億ウォン台で物件が登録された。物件説明には「早期契約可能」「特急売り」などの文言が記された。
売り出し物件も江南圏と漢江沿いを中心に増えた。不動産ビッグデータ企業アシルによると、前日時点のソウルのマンション売買物件は6万1650件で、税制改編案が発表された3日の6万409件より2.0%増加した。同期間、瑞草区の物件は7630件から8014件へ5.0%増えた。江南区は3.7%、城東区3.3%、永登浦区3.1%、龍山区2.9%、麻浦区は2.7%増加した。
狎鴎亭洞のある公認仲介士は「長期保有特別控除制度が変わる前に住宅を売り、譲渡所得税を減らそうとする家主がいる」と述べ、「過去に分譲を受けた家主は譲渡益が少なくとも50億ウォンに達するため、売り希望価格を一部下げても、税金節減効果でこれを相殺できると判断している」と語った。
政府案は住宅の長期保有特別控除を長期居住所得控除に変え、控除限度を2028年に20億ウォン、2029年からは10億ウォンへ引き下げる内容を盛り込んでいる。現行は控除率による金額の制限がない。控除額が減れば課税標準が大きくなり、譲渡所得税の負担が増える。
政府が示した事例を見ると、25億ウォンで取得した住宅を10年間保有・居住した1住宅者が75億ウォンで売却する場合、2027年の譲渡所得税は3億1600万ウォンだ。政府案どおりに法が改正され、控除限度が10億ウォンに減る2029年に売れば、譲渡所得税は13億7300万ウォンに増える。
江南圏とは異なり、ソウル外縁では最高値での取引が続いている。韓国不動産院の週間マンション価格動向によると、8月第1週の中浪区のマンション価格は前週比0.52%上昇した。
中浪区新内洞シンネウディアン1団地専有84㎡は先月22日、8億8500万ウォンで取引され、最高値を更新した。1月の取引価格6億ウォンより2億8500万ウォン上がった。面牧洞サガジョンセントラルアイパーク専有84㎡も先月24日に15億3500万ウォンで取引され、最高値を記録した。
江南圏より相対的に価格が低く融資を活用しやすく、チョンセ家賃まで上がったことで、無住宅者や新婚夫婦などの実需が売買市場に流入したと分析される。
ナム・ヒョクウ、ウリィ銀行不動産研究院は「中浪区はチョンセ家賃が急上昇したのに比べ、売買価格の上昇は相対的に鈍かった地域だ」と述べ、「6億ウォン前後のマンションを中心に無住宅の単身世帯や新婚夫婦などの実需が着実に流入し、住宅価格が速いペースで上がっている」と語った。