「保有税の負担がどの都市より高いか低いかは核心ではない。税金の目的と使途、課税対象と税収の帰属が一貫してこそ、保有税強化の正当性を得られる。」
都市開発・住宅政策の専門家であるイ・グァノク・シンガポール国立大学経営大学不動産学科教授は、政府の税制改編案発表前の先月24日にChosunBizと会い、こう述べた.
ソウル市の依頼で「グローバル主要都市の保有税比較」研究を実施したイ教授は、ソウルの保有税実効税率が海外主要都市より低いという比較だけでは高額住宅の増税を正当化しにくいとした。保有税が富裕税なのか、投機抑制のための制裁的税金なのか、居住安定のための政策手段なのかから明確にすべきだということだ.
教授は、宗合不動産税がどこで徴収されどの地域に配分され、どのような目的で使われるのかも納税者が把握できてこそ租税抵抗を抑えられると強調した。以下は教授との一問一答である.
—国家ではなく都市間で不動産保有税を比較した理由は。
「韓国だけ見てもソウルと非ソウル、首都圏と非首都圏の住宅価格の差が大きい。住民の所得と税金を負担できる能力も異なる。国家平均だけを比較するより、住宅価格と所得水準が似た都市同士で保有税負担と担税力（税を負担する経済的能力）を比較するのが適切だ。」
—海外主要都市とソウルの最大の違いは。
「韓国のように保有税が財産税と宗合不動産税に分かれ、さらに地方税と国税に二元化されている事例は、比較対象の都市では見つけにくい。シンガポールは都市国家なので構造が異なるが、ニューヨークとLA、ロンドン、東京の保有税は地方税だ。」
—税目と税収の用途はそれほど重要なのか。
「税金を徴収してどこに使うのかは非常に重要だ。他の都市では保有税が地域の安全や教育、生活利便など住民が直接利用するサービスの財源として使われる。韓国の宗合不動産税は性格が異なる。ソウルで全国の宗合不動産税の半分以上が徴収されるが、税収は不動産交付税の形で全国の地方自治体に配分される。納税者の立場では、自分が納めた税金がどの地域のどんなサービスに使われるのか把握しにくい。税金の使途が見えなければ租税抵抗が大きくならざるを得ない。」
—海外では保有税をどのように課すのか。
「東京とニューヨーク、LAは課税標準額に単一比率（比例税率）を掛けて保有税を課す。東京は『固定資産税』と呼ばれる保有税の標準税率が1.4%で、LAは税率が評価額の1%に制限される。ニューヨークは不動産の類型によって税率と評価比率が異なるが、同一類型内では同じ税率を適用する。韓国の宗合不動産税のように区分ごとに税率が高くなる累進税率は適用しない。取得・譲渡時に高額住宅に高い税率を課すところはあるが、保有税は住宅価格、住宅数とは無関係だ。海外主要都市の保有税は、地域サービスを利用することに伴う費用の性格が強い。」
—政府も住宅数より住宅価額を重視する方向で保有税体系を変えようとしている。
「高額住宅により高い累進税率を適用するなら、保有税というより富裕税に近づく。課税体系を変えるなら宗合不動産税の政策目標も改めて設定すべきだ。住宅数を基準に宗合不動産税を賦課したのは、1人が複数の住宅を所有して他人の住宅購入機会を減らすことを防ぐという趣旨だった。総資産価額を基準に累進税率を課すのは、従来の政策目標とは性格が異なる。」
—『賢い一戸（トルトルハン・ハンチェ）』現象を防ぐためだというのが政府の説明だが。
「賢い一戸がなぜ問題なのかから説明すべきだ。資産と所得が多い人がソウルの選好住宅を買うのを税金だけで防ぐのは難しい。実需として居住していない住宅により高い保有税を課す案は検討できる。シンガポールは実居住住宅と非居住住宅に別々の税率表を適用する。住宅の年間賃貸価値に累進税率を適用し、非居住住宅の税率がより高い。」
—保有税を引き上げれば過度な住宅価格上昇を抑えられるか。
「住宅価格は数多くの変数で決まるため、保有税だけを切り出して価格に与えた影響を解明するのは容易ではない。ニューヨークとLAは保有税負担が高いにもかかわらず住宅価格が大きく上昇した。保有税を引き上げて住宅価格を抑えるには、家主が住宅を大量に売りに出して供給が大きく増えるという前提が成り立たなければならない。現実的にそれほど多くの売り物件が出るのは難しい。短期的に取引が萎縮したり一部の売り物件が出ることはあり得るが、保有税だけで長期的な住宅価格のファンダメンタル（基礎条件）を変えるのは難しい。」
—韓国の保有税課税体系で改善すべき点は。
「税金は予測可能であるべきだ。税制が複雑だと不確実性が高まり、納税者の受容性は低下する。韓国の保有税は過度に複雑で、実居住者に与える恩恵も相対的に少ない。今回の研究結果では、ニューヨークの実居住1住宅所有者の所得対比名目保有税負担率は7%だったが、各種控除を反映した負担率は5%台に低下した。米国では財産税が州・地方税控除の対象に含まれ、一定の限度内で所得税課税所得から控除される。韓国も実居住の有無と納税者の負担能力をよりきめ細かく反映する必要がある。」