韓国政府が2026年税制改正案の後続措置として、土地取引許可区域（許可区域）内の住宅に対する実居住義務の猶予範囲を追加で拡大する方案を準備している。超高額・非居住住宅保有者の税負担を高めて売り物件を誘導する一方で、借家人が住んでいて家を売りにくい家主には退路を開くという趣旨だ。韓国政府が今年に入って許可区域の実居住例外を3回目に手直しする格好となり、政策の一貫性と予測可能性が低下するとの指摘も出ている。
9日韓国政府と不動産業界によると、財政経済部と国土交通部は土地取引許可区域内の実居住義務の猶予対象と期間を拡大する方案を検討している。韓国政府案どおりに不動産税制が改編されれば、超高額・非居住住宅保有者の税負担は大きくなるが、借家人が居住中の家は実居住する買い手を見つけにくく、売却が滞る可能性があるとの指摘を踏まえたものだ。
イ・ヒョンイル財政経済部第1次官は6日、青瓦台のYouTube番組「팩트방앗간」で「保有税負担のために家を売ろうとしたところ、土地取引許可制に縛られて実居住者を見つけにくく、借家人が住んでいて売りにくいと話す方もいる」と述べ、「追加で実居住義務の猶予を拡大する方案を準備している」と語った。国土交通部の関係者も「具体的な内容は確定し次第、公表する予定だ」と述べた。
土地取引許可区域で住宅を買うには、所轄の市場・郡守・区庁長の許可を受けなければならない。通常、許可後4カ月以内に入居し、取得日から2年間は自ら居住しなければならない。韓国政府が2020年にソウルのカンナム・ソンパの主要マンション団地を土地取引許可区域に指定し、マンション取引にも2年の実居住要件が本格適用された。チョンセ（韓国特有の賃貸制度）を抱えて家を買う、いわゆるギャップ投資を遮断するためだ。
◇ 年末の許可申請期限延長の可能性
現行制度では、5月12日当時に借家人が居住中であるかチョンセ（韓国特有の賃貸制度）権が設定された住宅を無住宅者が買えば、既存の賃貸借契約が終わるまで入居を遅らせることができる。
猶予を受けるには、買い手が5月12日から住宅取得時まで無住宅の状態を維持しなければならない。今年12月31日までに土地取引許可を申請し、許可日から4カ月以内に取得と登記を終えなければならない。入居猶予は当時の賃貸借契約の最初の終了日までで、遅くとも2028年5月11日までには入居しなければならない。その後2年間自ら居住する義務は維持される。
韓国政府内外では、まず今年末に定められた土地取引許可の申請期限を延長する可能性が取り沙汰されている。2028年5月と定めた最終入居期限まで遅らせるかどうかは決まっていない。
韓国政府は今年、許可区域の実居住義務の例外範囲を2度拡大した。2月には多住宅者の譲渡所得税重課猶予の終了を前に、賃貸中の多住宅者の家を無住宅者が買う場合に入居を遅らせた。多住宅者と非居住の1住宅者間の均衡を巡る論争が浮上すると、5月には売り手の住宅数にかかわらず借家人がいる住宅全体へと猶予対象を広げた。
◇ 売り物件が増えても取引効果は不透明
実居住義務の猶予が拡大されれば、借家人がいる家も売却でき、既存住宅の売り物件供給が増える可能性がある。保有税を強化して売却を促しつつ、許可区域が取引を遮る政策間の衝突も減らせる。
ただし、実際の取引増加効果は限定的になりうるとの分析も出ている。ユ・ソンジョン建国大学不動産学科教授は「取引活性化の観点では意味があるが、取引量がどれほど増えるかは見守る必要がある」と述べた。
政策の一貫性を巡る論争も予想される。韓国政府がギャップ投資の遮断と実居住中心の取引秩序を強調しつつ、市場状況に応じて例外を繰り返し拡大すれば、制度の予測可能性が低下しかねないということだ。
今年住宅を処分した多住宅者A氏は「引っ越し費用と退去の見舞金を支払って借家人に退去してもらった後、家を売った」と述べ、「実居住猶予政策が継続的に変わると、韓国政府の発表を信じて売買・賃貸の計画を立てにくい」と語った.