高価格帯住宅の保有税負担が増すなか、ソウル江南圏で住宅を保有する高齢層を中心に、住宅の売却や贈与など節税策を模索する動きが鮮明になっている。政府の不動産税制改編案が示され、保有税負担が大幅に増えるうえ、譲渡所得税も最大で3〜4倍増えると見込まれるためだ。不動産市場では、高価格帯住宅の保有負担が重くなった分、江南圏に長期居住し譲渡益が大きい高齢層を中心に贈与を検討するとの見方が出ている。
8日不動産業界によれば、高価格帯住宅の税負担が大きく増える見通しとなり、江南圏では多様な方法で高価格帯住宅の贈与を検討する人が増えている。
代表的な方法としては、住宅を売却した後に現金を贈与するものと、住宅を売らずに直接贈与するものがある。税務業界関係者は「税制改編案が出た後、税金関連の依頼が入ってきており、売却時期はもちろん、贈与など多角的な観点での節税策を検討する人が増えた」と語った。
とりわけこうした検討は、高価格帯住宅を長く保有し譲渡益が大きい高齢層を中心に強まるとみられる。ナム・ヒョクウ・ウリィ銀行不動産研究院は「贈与した場合、受贈者の立場では譲渡差益が新規に算定されるため、譲渡所得税の増加分を回避しつつ富の移転が可能な側面もある」と説明した。
贈与を受けた資産を後に再度売却する際、受贈者（受けた人）基準の譲渡差益は贈与時点の価額（贈与財産価額）が新たな取得価額となり、その後に上昇した差額分にのみ課税される。住宅を前もって子どもなどに贈与すれば、贈与住宅の取得価額が高くなるため、将来この家を売るときに譲渡所得税の負担が軽くなることになる。
ナム研究員は「ただし、今回の税制改編で保有負担が大きく増えた分、贈与税負担が大きいなら、長期居住控除限度を満たした人を中心に家を売却した後、子どもの住宅取得のために現金を贈与する事例も出る可能性がある」と述べた。
◇江南3区、60歳以上で贈与の動き
裁判所登記情報広場によると、税制改編を前に7月にソウル市で行われた所有権移転登記（贈与）申請は1827件だった。
とりわけ贈与申請は江南3区（江南・瑞草・松坡区）で60歳以上の高齢層を中心に増えた。先月の江南3区の60歳以上の贈与件数は464件で、25自治区の同一年代の贈与件（1339件）の34.7%を占めた。前年同月（351件）比では32.2%増となった。
自治区別では、江南区は121件で前年同月（98件）比23.5%、瑞草区は279件で前年同期間（178件）比56.7%それぞれ増加した。一方、超高額マンションの比率が比較的低い松坡区では贈与件数が64件となり、前年同期間（75件）より14.7%減少した。
江南3区では、政府の多住宅保有者に対する譲渡所得税重課猶予の終了が予告された5月9日以前の4月に高齢者の贈与需要が増えたが、7月にもこの傾向が強まった。4月の江南3区の60歳以上の贈与件数は774件まで増加した後、5月506件、6月315件へと減少した。その後、税制改編を前にした7月に再び贈与件数が増え始めた。
◇ 多住宅・住宅価格が高いほど直接贈与が有利
ChosunBizがハナ銀行リビングトラストコンサルティング部相続贈与チームのパク・ダム税理士に依頼し、高価格帯住宅を贈与する際の税負担をシミュレーションした。結果、住宅価格が高いほど、保有する住宅数が多いほど、マンションを売却後に現金を贈与する方式よりもマンションを直接贈与する方が有利であることがわかった。
ソウル江南区狎鴎亭現代アパートを21億5000万ウォンで取得し、10年以上保有・居住した2住宅保有者が時価95億ウォンのこのアパートを成年の子どもに贈与する場合、贈与税と取得税を合わせた税負担は54億1005万ウォンと試算された。
一方、先に住宅を売却すると、譲渡所得税と地方所得税で39億6859万ウォンを納めた後、残る55億3141万ウォンを子どもに贈与することになる。この場合、さらに贈与税22億1228万ウォンが発生し、総税負担は61億8087万ウォンに達する。アパートを直接贈与する方が税金の面で約7億7000万ウォン有利という計算だ。
住宅を1戸保有する場合は税額差が大きくなかった。時価51億ウォンのソウル瑞草区パンポザイを1世帯1住宅（10年保有・居住）の状態で子どもに贈与する場合、住宅を直接贈与すれば贈与税と取得税を合わせて22億0705万ウォンが発生する。先にマンションを売却して譲渡所得税4億4421万ウォンを納めた後、残った資金を贈与すると、現金の贈与税まで合算した総税負担は22億3182万ウォンと試算された。住宅を直接贈与する場合の方が約2477万ウォン税負担が少なかった。