#70代の退職者A氏は15年前、退職金のうち2億ウォンを投じて地方の道路沿いの雑種地を購入した。その後、地域の野積み場業者に長期賃貸し、毎月100万ウォンの賃料を受け取り老後の生活費に充ててきた。ところが最近、当該土地の相場が5億ウォンに上昇したのを見て、売却後に医療費と老後資金に使おうとしたものの、今回の税制改編案を見て悩みに陥った。
2028年から非事業用土地への課税基準が強化されることで、老後準備や資産保全目的などで土地を購入してきた高齢層、特に退職者の税負担が増える見通しだ。非事業用土地とは、所有者が農地本来の目的どおりに直接耕作していないか、農地がある地域に住まずに投機目的で保有していると税法上みなされる土地を指す。再村（在村）と自耕の有無が判断基準である。一般的に雑種地・裸地や、直接耕作していない農地、居住地と離れた山林などが該当する。
現行制度では非事業用土地であっても3年以上の長期保有で、期間に応じて譲渡益の最大30%まで控除している。しかし2028年1月1日以降の譲渡分からは長期保有特別控除が廃止される。保有期間が10年でも20年でも控除率0%が適用されることになる。生産活動と無関係な土地に対して税負担を強化して投機を抑制し、市場に出た遊休土地が住宅供給に直接・間接的につながるよう誘導する趣旨だ。
また非事業用土地に対する譲渡所得税の加算税率は2倍に引き上げられる。具体的には基本の譲渡所得税率（6〜45%）に加え、個人が非事業用土地を売って得る譲渡益に課す重課税率が従来の10％ポイント（p）から20％pに引き上げられる。こうなると課税標準の最上位区分基準で最高税率が地方所得税を含め71.5%（国税65%＋地方税6.5%）まで跳ね上がる。一般的な中間所得区分でも60%前後の税金を払うことになる。
つまりA氏がこの土地を改正案が本格施行される2028年以降に売却すると譲渡所得税がほぼ2倍に増える。現行法が適用される2027年末までに売却すれば税金は約8762万ウォン水準だが、売却時点が2028年に入ると約1億6787万ウォンとなり、譲渡所得税が約8025万ウォン増加する。この場合、売却代金5億ウォンのうち税金を除いてA氏の手取りとなる実支給額は4億1200万ウォン台から3億3200万ウォン台へと減少する。
問題は、韓国の土地資産の3分の2を握る高齢層の多数がこの改正案の直撃を受け得る点である。先月国土交通部が発表した「2025年末土地所有現況統計」によると、国内の個人所有土地面積の67.1%を60代以上の高齢層が保有していることが分かった。特に70代以上が保有する土地の比率は増加する一方、50代以下の比率は減少する傾向を示した。地目別でも個人が所有する土地の92%が山林（57.6%）と農耕地（34.4%）に集中していた。
彼らが土地を購入する理由は多様だ。代表的なのは、アパート・商店のように管理が難しい建物の代わりに、地方の雑種地や工場用地を購入し、物流倉庫・駐車場・野積み場などに賃貸して毎月収益を得る「建物のない家賃」投資目的である。また、退職後の田園生活や週末農園のために土地を買っておいたものの、健康上の理由や家族の反対などで実居住と直接耕作の要件を満たせず放置する場合だ。故郷の農地・山林を相続したが都市に居住して直接耕作できない、あるいは老後資金の準備のため地価上昇への期待がある地方の開発予定地近くの山林を買っておいた場合もある。
業界関係者は「アパートと違い地方の土地は換金性が低く、買い手を見つけるだけでも数年かかるうえ、既存の賃借人との契約期間に縛られて2027年内の処分が容易ではないのが実情だ」と述べ、「猶予期間や事業用認定要件を現実に合わせて緩和するなどの補完策が必要だ」と語った。