韓国政府が譲渡所得税と保有税の負担を強化すると、高額住宅の保有者を中心に節税策を探る動きが加速している。2029年から譲渡所得税の負担が大幅に増えるため、譲渡益を一度清算しておく方がよいとの判断から「据え置き乗り換え」や「交換取引」などに関する問い合わせが増えている。
据え置き乗り換えは、居住中の家を売却し、近隣地域で条件が似たマンションを購入することを指す。交換取引は、所有住宅を互いに交換する一風変わった取引方式のことだ。一部の多住宅保有者の間では、保有税負担を受け、共同住宅（多世帯・多家口）建物の用途を近隣生活施設に変更する租税回避的な便法も広がっている。
6日、不動産業界によると、ソウル江南圏では長期保有の1住宅保有者からの乗り換え問い合わせが相次いでいる。ソウル江南区狎鴎亭洞のある不動産仲介事務所の関係者は「70代の顧客1人が、今年家を売って譲渡益を一度精算したいとして連絡してきた」と述べ、「譲渡益がおおよそ50億ウォンを超えていたが、控除を最大限受けられるときに売り、近所で小ぶりの面積で再び家を買う方法を調べてほしいと頼まれた」と伝えた。
韓国政府が3日発表した税制改編案により、現行の長期保有特別控除を長期居住所得控除に改め、1世帯1住宅保有者に対する譲渡益控除限度を2028年は20億ウォン、2029年は10億ウォンへ縮小することにした。現在は控除限度がないが、控除額の上限を設定した形だ。控除限度が縮小されれば、家の価格が同じでも納付すべき譲渡所得税は増える。
例えば、ソウル江南区盤浦洞「ラミアンプレスティジ」専有面積84㎡を16億ウォンで買い、10年間実居住した1住宅保有者A氏が当該住宅を来年初めに56億ウォンで売却する場合、納付する譲渡所得税は2億4185万ウォンだ。譲渡益40億ウォンから長特控除で26億8000万ウォン（10年以上保有・居住時の控除率80%適用）が差し引かれ、課税標準が6億ウォン台まで下がり、これを反映した税額である。だが、控除限度が適用される2028年からはA氏に課される譲渡所得税は大きく膨らむ。2028年には4億4985万ウォン、2029年には9億4500万ウォンを納めることになる。
このため、譲渡益が数十億ウォンに達する長期保有者は、既存住宅をいったん売却し、近隣地域で新居を買う、いわゆる「据え置き乗り換え」を積極的に検討している。新たに取得する住宅について取得税を払う必要はあるが、譲渡所得税の節税効果の方が大きい。A氏が住んでいた家を売り、近隣団地の56億ウォンのマンションを買い直す場合に納める取得税は1億8480万ウォンだ。家の処分から新居取得にかかる総税負担（譲渡所得税+取得税）は4億2665万ウォンで、これは2029年以降の売買時に納める譲渡所得税に比べて約5億ウォン低い。
ウ・ビョンタク新韓プレミア・パスファインダー専門委員は「税制改編で3年後により多くの譲渡所得税を払う事態を避けられ、今家を売却して買い直せば取得原価が高くなるため、将来再度家を売る際にも譲渡所得税の負担が軽くなる。そのため、この方式の取引を検討している」と説明した。
居住中の家を互いに交換する「交換売買」も問い合わせが増えている。公示価格が似たマンション団地内の住宅を交換する取引で、これも譲渡所得税を抑えることが目的だ。イ・ジャンウォン税務法人リッチ代表税理士は「政界が譲渡所得税の控除限度について議論し始めた昨年末から、物件が稀少な超高額住宅の保有顧客を中心に交換売買の問い合わせが続いた」と述べた。
龍山区のある不動産仲介事務所の関係者は「過去、文在寅（ムン・ジェイン）政権時に税制と融資規制の強化で住宅取引が急減した際、節税目的の交換売買が増えたことがある」とし、「保有税と譲渡所得税の強化で在庫の滞留（売り物件の出にくさ）や取引の萎縮が懸念される中、似た状況が繰り返される可能性があるとみる」と述べた。
保有税負担が増した多住宅保有者が、住宅として使っていた建物の用途を近隣生活施設に変更するケースも生じている。近隣生活施設に変更すれば住宅数の算定から除外され、多住宅保有者の重課税対象に含まれないため、売却時にも譲渡所得税と取得税を同時に節減できる。イ・ジャンウォン税理士は「用途を近隣生活施設に変更しておき、内部を再び住宅に改装して入居者を入れようとする目的で問い合わせるケースもあるが、これは便法に当たり、違法賃貸の事例だ」と述べた。