政府が高価格帯住宅と非居住住宅、多住宅保有者を中心に不動産税制を「ピンセット改編」する中で、ソウルのカンナム圏など高価格帯住宅が密集する地域を中心に税負担が大きく増える見通しだ。特に多住宅保有者はもちろん、1住宅保有者であっても価格の高いマンションを保有しているほど税負担は増える。税制改編案が居住用1住宅であっても高価格であるほど保有税負担が大きくなるよう設計されたためだ。時価30億ウォンから税額が引き上げられ始め、40億ウォン以上の住宅は税金の増加幅が大きかった。
公示価格の上昇率が現在と同じだと仮定すると、ソウル瑞草区パンポドンの「アクロリバーパーク」専有面積84㎡を1戸保有する人の保有税は来年に今年より1600万ウォン超増えると試算された。龍山区ハンナムドンの「ハンナム・ザ・ヒル」専有235㎡の保有税は7200万ウォン超上がり、今年の2倍に迫ると分析された。
またカンナム圏のマンションを3戸保有している多住宅保有者であれば、保有税負担は億単位で増える。居住していないマンションを保有していても保有税負担は2倍近く大きくなる。
◇ カンナム・龍山の高価格帯住宅は税負担増、ハンガンベルトの準高価格帯は減少
3日、ChosunBizがウ・ビョンタク新韓プレミアパスファインダー専門委員を通じて今回の税制改編案に伴う実際の税負担を算出した結果、1月の実取引相場51億ウォン（公示価格34億9100万ウォン）のアクロリバーパーク専有84㎡の今年の保有税は2226万ウォン水準だ。しかし税制改編案を反映した来年の保有税は、公示価格上昇率が前年度上昇率の半分だと仮定した場合3333万ウォンで49.7％（1107万ウォン）増える。公示価格上昇率が前年度と同一だとすると保有税は3851万ウォンまで上がる。1年で1625万ウォン（73％）増加する計算だ。
同一条件で時価57億ウォン（公示価格54億7500万ウォン）のアクロリバーパーク112㎡の保有税を計算したところ、新たな税制改編案に基づく来年の保有税は6141万ウォンで、今年の3815万ウォンより60.9％増える。本来であれば来年の保有税は4551万ウォンだった。もし公示価格上昇率が前年と同一なら、保有税は7196万ウォンまで上がる。
龍山区ハンナムドンのハンナム・ザ・ヒル専有235㎡の場合、保有税が今年の7632万ウォンから税制改編により来年は1億3027万ウォンとなり、70％超増える。公示価格の上昇率が前年度と同じなら、保有税負担は1億4859万ウォンで今年より94.7％（7227万ウォン）増加する。
一方、時価20〜30億ウォン台の準高価格帯マンションの場合、保有税負担がむしろ減ることが分かった。「ハンガンベルト」を中心に税負担が低下すると見られる。
麻浦区「マポレミアンプルジオ」（公示価格17億5200万ウォン）専有84㎡を保有する1住宅保有者は、現行税制では来年の保有税が556万ウォンだったが、新税制を適用すると520万ウォン（公示価格上昇率を前年度の半分で適用）となり、6.5％（36万ウォン）程度減る。同一条件で公示価格が13億ウォン台の永登浦区タンサンドンのレミアン4次専有84㎡の場合、来年の保有税は従来の348万ウォンから308万ウォンに減る。
◇ 非居住の1住宅保有者・多住宅保有者の負担が跳ね上がる
今回の税制改編は多住宅保有者だけでなく、非居住の1住宅保有者も狙った。1住宅保有者でも居住していなければ、居住用1住宅保有者より保有税負担が大きくなった。
特に時価20億ウォン（公示価格14億ウォン超）を超える住宅を保有し居住していない非居住の1住宅保有者の宗合不動産税の負担が大幅に増える見通しだ。保有期間が長いほど税負担を減らす譲渡所得税の長期保有特別控除が3年後に廃止され、居住期間に応じた控除のみが適用され、現在は無制限に適用される控除限度も10億ウォンに縮小されるためだ。税金を課す基準である課税標準を差し引く基礎控除額も公示価格12億ウォンから9億ウォンに減る。政府は「非居住1住宅保有者の宗合不動産税は来年からは多い場合4倍、再来年からは7倍に増える」と述べた。
宗合不動産税と財産税などの保有税を合算し団地別にシミュレーションすると、アクロリバーパーク112㎡を保有しているが居住していない1住宅保有者の場合、保有税は来年6905万ウォンで、居住用1住宅保有者（6141万ウォン）より12.4％程度税金が増えた。これは来年度の公示価格が前年度の半分だけ上昇すると仮定した場合だ。同一条件でハンナム・ザ・ヒル235㎡の非居住1住宅保有者は来年の保有税が1億4086万ウォンで、居住している1住宅保有者より8.1％高かった。
準高価格帯マンションも類似の様相を示した。マポレミアンプルジオ84㎡の非居住1住宅保有者は、居住用1住宅保有者より保有税負担が約49.4％大きかった。タンサンドンのレミアン4次84㎡も、非居住1住宅保有者の保有税負担が居住時より55.8％大きかった。
多住宅保有者の保有税負担は高額な住宅を保有するほど大きくなった。カンナム圏の住宅を2戸保有する場合、保有税負担は来年に2倍程度増え、その後4年で3倍近く増加した。
ウルマアパート84㎡とチャムシルジュゴン82㎡を持つ2住宅保有者だと仮定すれば、保有税は今年の4487万ウォン水準から来年は8101万ウォンで80.5％増えた。公示価格が今年の半分だけ上がったと仮定しても、保有税負担が2倍近く増えたということだ。2住宅を持ち続ける場合、保有税負担は2028年に1億449万ウォン、2029年に1億1204万ウォン、2030年に1億1646万ウォンまで増えることが示された。
ただし2住宅保有者でも住宅価格が相対的に中低価格帯の場合、短期的な税金の上昇幅は小さい見通しだ。ハワンシムニのプンニムアイパーク84㎡とトナムドンのハンシンハンジンアパート84㎡の2戸を保有する場合、保有税は今年350万ウォンから来年は492万ウォンに上がる見通しだ。その後段階的に保有税は608万ウォンまで上昇すると予想される。
3住宅保有者の場合には保有税負担がさらに大きくなる。アクロリバーパーク112㎡、ウルマアパート84㎡、チャムシルジュゴン82㎡を保有する3住宅保有者は、今年の保有税が2億0127万ウォンだが、来年には2億8266万ウォンで40.4％増える。保有税は2028年に3億4932万ウォン、2029年に3億5670万ウォン、2030年に3億6204万ウォンとなり、4年で80％近く税金が増加する。
◇ 譲渡所得税も居住中心に…多住宅保有者、再来年まで一時的に重課を緩和
政府が長期保有特別控除を居住中心に改編して長期居住所得控除へと変更することで、譲渡所得税の負担も増える見通しだ。保有期間が長くても居住期間が短い場合は税金が増え、長期居住したとしても控除限度が10億ウォンに縮小されることで負担が大きくなる。
ただし政府が住宅売却の機会を与えるため、一時的に調整対象地域内の多住宅保有者に対する譲渡所得税の重課を緩和するだけに、再来年まで多住宅保有者の譲渡所得税負担は減る見通しだ。
チャムシルエルス専有84㎡を8億ウォンで取得し、保有10年・居住2年の要件を満たした後に30億ウォンで売る場合、2住宅保有者の重課税額は現在14億6643万ウォンだが、来年には11億1129万ウォン、2028年には12億2967万ウォンとなる。2029年からは譲渡所得税の重課税率が現行と同一になる。
同一条件の3住宅保有者だと仮定すると、現行の重課税額は17億0319万ウォンだが、来年と再来年にはそれぞれ12億2967万ウォン、13億4805万ウォンとなる。