ビラ・連立・多世帯など非アパートの民間供給エコシステムが崩れている。今年上半期の着工戸数は5年前より78.7%急減した。認可件数は増えたが実際の工事に結び付いていない。建築規制の緩和にとどまらず、建設ファイナンスと事業者向け融資、税制を併せて見直すべきだとの指摘が出ている。
3日国土交通部によると、今年上半期の全国非アパート着工戸数は1万4773戸で、前年同期比6.2%減少した。上半期の非アパート着工は2021年6万9274戸、2022年4万8690戸、2023年2万3129戸、2024年1万7366戸、2025年1万5749戸と毎年減った。今年の着工戸数は2021年の21.3%にすぎない。
認可と着工の流れも食い違った。今年上半期の非アパート認可は1万6887戸で前年同期より4.6%増加した。建設可能として許可を受けた物量は増えたが、実際に工事に入った物量は減少した。認可が着工や竣工に結び付くまで時間がかかるだけに、短期間で供給が回復するのは難しいとの見方が出ている。
非アパートは通常、戸建て・多家口や連立・多世帯などアパート以外の住宅を指す。政府の非アパート供給対策には都市型生活住宅や居住用オフィステルなども含まれる。工期が1〜2年とアパートより短く、都心の小規模用地を活用できるため、短期間で住宅を供給する手段とされる。
非アパート供給の減少にはプロジェクトファイナンス（PF）市場の萎縮が影響している。非アパート事業者は土地取得費と工事費の相当部分をPF融資に依存する。しかしチョンセ（韓国特有の賃貸制度）詐欺以降、売買需要が減り未分譲・未売却リスクが高まる中で、金融会社の新規融資審査も厳しくなった。
住宅の売買・賃貸事業者に対する融資規制も重荷だ。現在、首都圏と規制地域では、住宅を担保とする住宅売買・賃貸事業者向け融資に住宅担保認定比率（LTV）0%が適用される。ただし新築住宅を担保として初めて受ける事業者融資などは例外だ。
業界では、既存住宅を買い取って事業用地を確保したり、竣工した非アパートを購入する賃貸事業者の資金調達が難しくなり、事業性とPF調達環境も悪化したと指摘する。アパートより賃貸事業者の購入比率が大きい非アパート市場の特性上、購入需要が萎縮すれば新規事業も減らざるを得ないということだ。
政府は今年と来年、首都圏で買い取り賃貸住宅9万戸を供給する計画だ。公共が民間の建てた住宅を直接買い取るか、着工前に買い取り約定を結んだ後、完成した住宅を買い取って賃貸する方式である。
ある不動産専門家は「LHの新築買い取り約定の対象になれば建設資金調達の支援を受けられるが、買い取り約定の申請が難しい零細事業者の小規模ビラは需要と供給がともに塞がっている」と述べた。
政府は民間の非アパート供給を増やすため、都市型生活住宅とオフィステルの戸数・階数制限を緩和し、日照権など建築規制を改善した。
しかし建築規制の緩和だけでは非アパート供給と居住のはしご機能を回復するのは難しいとの意見が出ている。PFや事業者向け融資など建設・買い取り金融を改善し、税制支援を並行すべきだということだ。多住宅所有者への規制で民間賃貸事業者の買い取り需要が減った分、需要面の制度改善も必要だとの指摘がある。
ソ・ジンヒョン光云大不動産法務学科教授は「賃貸借3法と1世帯1住宅中心の政策、多住宅所有者規制の強化が重なり、民間賃貸事業者の市場参入が難しくなった」と述べ、「こうした政策を併せて改善しなければ非アパート供給を拡大するのは難しい」と語った。続けて「融資規制も事業性と供給効果を勘案し、選別的に緩和する必要がある」とした。
国土交通部は非アパート供給拡大策をめぐり関係省庁と協議する一方、賃貸事業者の類型を多様化する案も検討している。金潤德（キム・ユンドク）国土交通部長官は「住宅建設金融に対する供給者側の支援の必要性に大いに共感している」と述べ、「実際の新築住宅供給のためには建設ファイナンスの問題を解かなければならないとの共通認識を持ち、金融委員会と協議を続けている」と語った。