高額・非居住の1住宅所有者の税負担を引き上げる税制改編により、江南圏を中心に住宅の売り物件が増えるとの見方が出ている。韓国政府は譲渡所得税強化で多住宅所有者が家を売らない「売り物件のロックイン」が発生しないよう、時限的な譲渡所得税重課緩和カードまで再び切った。
ただし売り物件の増加が不動産価格の安定化につながるかは不透明だ。多くの専門家は「ピンセット課税」の射程に 있는時価35億ウォン以上の高額マンションの場合、価格を下げた即時売却物件が出る可能性はあるが、それ以下のレンジでは住宅価格の下落幅は大きくないと見通した。全・月世の賃貸物件減少と中核地の待機需要が続くなか、実需者向け融資の緩和まで重なれば、住宅価格がむしろさらに上がるとの見方も出た。
また、時価30億ウォン前半の住宅を巡り「堅実な一戸」の基準が変わるとの見方もある。時価30億ウォン前後の住宅は税制改編案により税金がむしろ減る価格帯であり、こうした住宅に節税を目的とした投資、実需の居住需要が集まるという意味だ。
◇ 「高齢・引退者」長期保有物件の売り出し見通し
2026年税制改編案を韓国政府が3日に発表したところによると、1世帯1住宅所有者の宗合不動産税の基本控除額は現行の12億ウォンから居住者14億ウォン、非居住者9億ウォンに調整された。公正市場価格比率は既存の60%から70%に、宗不税の税負担上限は150%から200%へ引き上げられた。公正市場価格比率が上がると、住宅価格が高いほど課税標準（税金を課す基準）が大きく増加する。保有期間に応じ最大50%まで適用されていた税額控除も2028年からは居住期間基準に転換され、税額控除限度（600万ウォン）が新設された。
また、住宅を売る際に課される譲渡所得税の負担を軽減する長期保有特別控除も居住中心に改編された。現在、1世帯1住宅所有者は10年以上保有・居住すれば、保有期間と居住期間に応じて譲渡差益をそれぞれ最大40%、合計80%控除される。韓国政府は2029年から保有期間控除を全面廃止し、所得控除限度を10億ウォンに制限する。
高額・非居住住宅に対する保有税負担が増えることにより、60〜70代の高齢者・引退者を中心に売り物件が出る可能性が高いとの分析が出ている。とりわけ譲渡差益が大きい江南3区など中核地所在の住宅長期保有者や、実居住期間が短い非居住者が来年までに売却を検討する可能性が高い。ソン・スンヒョン都市と経済代表は「増えた保有税負担に耐えにくい高齢者、引退者が保有する住宅が優先的に売り物件として出てくるとみられる」と述べ、「保有税強化が江南圏の中核地域で売り物件の出現を圧迫する要因として作用する」と語った。
◇ 「不動産価格の安定化効果は限定的」
ただし売り物件の増加が住宅価格の下落につながるかは不確実だとの見方が支配的だ。コ・ジュンソク延世大常南経営院教授は「韓国政府が多住宅所有者、賃貸事業者が住宅を処分できる『退路』を開いておく来年まで、ソウルの中下位地域と首都圏の非規制地域でも節税目的の売り物件が出る可能性はあるが、全月世の賃貸物件の急減で買い待ち需要が続いているだけに、住宅価格の安定は期待しにくい」と述べた。
ソン代表は「実需者が集まる時価15億ウォン以下の住宅市場は税制改編の影響が限定的であるため、市場不安は続く可能性がある」とし、「韓国政府が青年、新婚夫婦、人生初の購入など実需者の融資規制を緩和すれば、下半期の住宅価格はむしろさらに上がる」と述べた。
韓国政府も今回の税制改編が不動産価格の安定を目標としていない点を強調してきた。ク・ユンチョル副首相兼財政経済部長官は先月の国会財政経済企画委員会全体会議で税制改編に関連し、「不動産価格の安定を目標にするのではなく、応能負担（納税者の能力に応じて課税）原則による」とし、「居住する住宅は支援し、居住しない家には相応の負担を課す政策方向だ」と説明した。
◇ 30億ウォン前半の『節税型』堅実な一戸が浮上
専門家は今回の税制改編で超高額住宅の選好は一段と緩和されると見通した。代わりに時価30億ウォン前半の住宅が新たな節税型「堅実な一戸」として浮上するとみる。宗合不動産税改編案によると、1世帯1住宅、居住者基準で時価35億ウォン以上から宗不税負担が現行比で増加した。時価30億ウォンの住宅を保有する場合、現在は宗不税として払う金額が91万ウォンだが、改編後は76万ウォンと15万ウォン減る。一方、時価35億ウォン、40億ウォン、70億ウォンの住宅は宗不税がそれぞれ21万ウォン、63万ウォン、2358万ウォン増加する。
ナム・ヒョクウ・ウリィ銀行不動産研究院は「高税率が適用され始める課税標準区間である6億ウォン超（時価約32億ウォン）の住宅に対して心理的な抵抗線が生じると予想する」と述べ、「課税標準6億ウォン以下の江南3区のうち蚕室、開浦、駅三など一部地域と漢江ベルト、京畿南部の人気地域は、節税可能な堅実な一戸として新たに浮上し、住み替え需要が集中する可能性もある」と語った。