韓国の全国の住宅価格上昇率は世界主要国と比べて低水準だが、ソウルの高額住宅は世界主要都市の中で最上位圏の上昇率を記録したことが分かった。カンナム3区とハンガン沿いの高額住宅が急騰する一方で、非首都圏と一般住宅は相対的に冴えず、住宅市場の二極化が深まっているとの分析が出ている。
2日、国会未来研究院が発刊した「資産不平等と保有税中長期改編課題」報告書によると、国際決済銀行（BIS）の名目住宅価格指数を分析した結果、韓国の全国住宅価格は2003年から2023年まで約1.56倍上昇したことが明らかになった。
同期間にソウルの住宅価格は1.74倍上昇した。ある時点の住宅価格を100として長期推移を比較する指標で見ると、韓国とソウルの住宅価格の上昇は他国や主要都市より相対的に低い水準である。
米国の住宅価格は2000年から2023年までに2.8倍上昇し、カナダは2005年から2023年までに3.1倍上昇した。ノルウェーの全国住宅価格は3.4倍、ドイツ・ベルリンは3.9倍、ノルウェー・オスロ圏は4.1倍跳ね上がった。
物価の影響を除いた経済協力開発機構（OECD）の実質住宅価格指数でも、韓国は下位にとどまった。
韓国の2024年の実質住宅価格指数は2000年比で1.2倍の上昇にとどまった。OECD平均の1.6倍を下回る水準である。
カナダは同期間に2.9倍上昇し、調査対象24カ国の中で最も高い上昇率を記録した。オーストラリアと米国、英国も1.8倍から2.6倍程度上昇したことが分かった。2024年の指数基準で韓国はフィンランドに次いで2番目に低かった。
しかし、ソウルの高額住宅に限ってみれば状況は大きく異なった。
英不動産コンサルティング会社ナイト・フランクが発表したグローバル高額住宅価格指数によると、昨年3四半期のソウルの高額住宅価格は1年前より25.2%上昇した。
世界46都市の中で日本・東京の55.9%に次いで2番目に高い上昇率である。同指数は各都市で価格が最も高い上位5%の住宅を対象に算出される。
同期間、46都市の高額住宅価格は平均2.5%上昇した。ソウルの上昇率が世界平均の約10倍に達した計算になる。
3位のインド・ベンガルールの上昇率は9.2%で、ソウルと大きな差があった。ソウルを除く他の上位都市の上昇率も大半が一桁にとどまった。
直近5年間の累積上昇率でも、ソウルの高額住宅は80.9%上昇し世界4位を記録した。アラブ首長国連邦・ドバイが224.3%で最も高く、東京が115.0%、フィリピン・マニラが81.0%で続いた。
全国とソウル平均の住宅価格上昇率は低い一方で高額住宅の上昇率だけが際立って高いのは、カンナム3区とハンガン沿いを中心に価格が集中的に上がった影響と分析される。
全国単位の統計には、長期間低迷した非首都圏の住宅市場と、相対的に上昇幅が小さい一般住宅がともに含まれる。このため、一部の高額住宅の急騰が全体平均では十分に表れない、いわゆる「平均の落とし穴」が生じ得るとの指摘である。
統計作成方式の限界も挙げられる。BISとOECDが活用する韓国の住宅価格データは、韓国不動産院の全国住宅価格動向調査に基づく。
同調査は標本住宅の取引事例などを基に価格を評価し、実勢取引価格の全体を直接反映する方式ではない。このため、住宅価格が短期間に急変する場合、市場の変化を十分に捉えきれない可能性がある。
報告書は、ソウルの住宅価格が2024年と2025年に大きく上昇したが、BISとOECDの統計にはこの動きが十分に反映されなかった可能性があると分析した。
イ・ソンファ国会未来研究院上級研究委員は「ソウルは住宅市場の二極化が激しく、高額住宅と一般住宅の間で価格上昇の格差が大きく表れ得る」と述べ、「標本調査方式の統計が足もとでのソウルの住宅価格急騰を十分に捉えられなかった可能性もある」と明らかにした。