ソウルのマンション売買市場は、融資上限と税制改編の不確実性により価格帯ごとに分かれている。7月に申告された取引のうち10件中8件以上が、住宅ローンを最大6億ウォンまで受けられる15億ウォン以下のマンションだった。一方で15億ウォンを超えるマンションは取引比率が低下した。ただし、融資依存度の低い資産家が主に購入する100億ウォン前後のマンションでは、最高値更新と高値取引が続いた。
1日、国土交通部の実取引価公開システムによると、先月のソウルのマンション売買取引は3493件と集計された。取引申告期限が残っており、最終的な取引件数はさらに増える可能性がある。
先月の15億ウォン以下マンションの取引は2904件で、全体の83.1%を占めた。前月の76.4%より6.7ポイント上昇した。15億ウォン以下の住宅は、現行の融資規制上、住宅ローンを最大6億ウォンまで受けられる。15億ウォン超〜25億ウォン以下の住宅は融資上限が4億ウォン、25億ウォン超の住宅は2億ウォンへと縮小される。融資を活用しなければならない実需層が、相対的に資金調達条件が良い15億ウォン以下のマンションに流入したとみられる。
キム・ヒョソンKB国民銀行不動産首席専門委員は「融資を活用して売買できる価格帯であるだけに、今年に入ってから15億ウォン以下のマンションが全体取引に占める比率が高い流れを示している」と述べた。
一方で15億ウォンを超えるマンションは取引比率が減った。15億ウォン超〜25億ウォン以下マンションの取引比率は12.4%で、前月より4.2ポイント低下した。25億ウォン超〜50億ウォン以下マンションも3.9%で2.5ポイント下落した。50億ウォン超のマンションは全体取引の0.5%で、前月の半分水準にとどまった。
15億〜50億ウォン台マンションの取引減少には、融資上限の縮小と税制改編を巡る不確実性がともに影響したとみられる。キム・インマン・キムインマン不動産研究所所長は「公示価格30億ウォンを超える超高額住宅は税制改編の方向性が定まっておらず、様子見の姿勢を見せている」とし、「20億〜30億ウォン台のハンガンベルトのマンションは、税制よりも融資を活用した資金調達が難しく、取引が減った影響が大きい」と語った。
政府は「賢明な一戸」への需要集中を緩和するため、高額住宅の保有税負担を高める案を検討している。税制改編とは別に、公示価格が上がった江南圏の高額マンションは現行制度の下でも今年の保有税負担が大きく増えた。ウ・ビョンタク新韓プレミアパスファインダー専門委員の分析によると、江南3区と龍山区の公示価格30億ウォン超マンションの9つの住戸タイプのうち5つは、今年の予想保有税が過去最高水準を記録した。
瑞草区盤浦洞パンポザイ専有84㎡の1住宅所有者の今年の予想保有税は1810万ウォンで、昨年の1274万ウォンより42.1%増えた。高齢者・長期保有税額控除を適用していない金額である。税率引き上げによる結果ではなく、住宅価格の上昇が公示価格に反映され、財産税と総合不動産税が増えたためだ。
ただし100億ウォン前後の極超高額マンションでは別の動きが見られた。融資依存度の低い資産家の需要が、ハンガン沿いと再開発（再建築）マンションなど希少性の高い住宅に流入し、一部の団地で最高値が出た。
江南区狎鴎亭洞シンヒョンデ12次専有182㎡は先月4日に112億5000万ウォンで取引され、最高値を更新した。同じ地域のシンヒョンデ11次専有183㎡は先月13日に105億ウォンで取引され、再び100億ウォン台を回復した。瑞草区盤浦洞アクロリバーパーク専有178㎡も同日98億ウォンで取引され、従前の最高値95億ウォンを上回った。