8月に入居を開始するソウル瑞草区「盤浦ラミアン・トリニワン」の入居権が50億〜70億ウォン台で取引されている。今月は専有面積84㎡の入居権が50億ウォンを超え、専有112㎡は69億ウォン台で売れた。23日に竣工認可を受けて再建築超過利益還収制の賦課終了時点も過ぎたため、今後取引される物件は再超還の負担が減り、価格がさらに上がる可能性があるとの見方が出ている。
30日、国土交通部の実取引価公開システムによると、今月の盤浦ラミアン・トリニワン入居権は3件取引された。取引価格は50億4299万〜69億3669万ウォンだ。6日に専有100.43㎡が58億8102万ウォンで売れ、8日には専有84.96㎡が50億4299万ウォンで取引された。10日には専有112.08㎡が69億3669万ウォンで所有者が替わった。
直近1年間に申告された入居権取引8件のうち3件が今月に成立した。面積別の最高値はさらに高い。専有112.4㎡は先月20日に74億2904万ウォンで売れた。専有100㎡の最高値は昨年8月に取引された60億2552万ウォン、専有84㎡の最高値は3月に取引された52億1000万ウォンだ。
この団地は盤浦主公1団地3地区を再建築し、地下3階〜地上最高35階、17棟、2091戸で造成された。まだ新築マンションの所有権登記が行われておらず、組合員の持分は入居権の形で取引される。一般分譲の持分は最初の当選者発表日から3年間転売が制限され、現在は取引できない。
価格は近隣のラミアン・ワンベイリーより低い。ワンベイリーの専有101.97㎡は6日に69億ウォンで取引され、トリニワンの専有100㎡の最高値より約9億ウォン高かった。ワンベイリーの専有116.95㎡は6日に90億ウォンで売れ、トリニワンの専有112㎡の最高値より約16億ウォン高かった。漢江の眺望が可能な棟が多いワンベイリーは立地で優位だが、市場ではトリニワンが入居後、ワンベイリーの非漢江眺望棟と似た価格帯を形成する可能性があるとの見方も出ている。
両団地の価格差には再建築超過利益還収制度（再超還）が影響したとの分析がある。再超還は、再建築で発生した組合員1人当たり平均超過利益が8000万ウォンを超える場合、超過分の最大50%を負担金として還収する制度だ。2017年末までに管理処分認可を申請した事業は負担金が免除された。ワンベイリーは2017年12月に管理処分認可を申請して再超還の適用を避けたが、その後に申請したトリニワンは対象になった。
再超還の賦課終了時点は竣工認可日である。トリニワンは23日に竣工認可を受けた。これにより、竣工認可日当時に組合員の地位を持っていた人に実質的な負担が及ぶ可能性が大きい。ただし、法上の一次納付義務者は組合であり、実際に売主と買主のどちらが負担するかは、組合の精算方式と売買契約の条件によって変わり得る。
パク・ハプス建国大不動産大学院兼任教授は「すでに竣工認可が出た以上、今後に購入する人は再超還の負担を軽減できる」と述べ、「売主が負担金を売買価格に反映すれば入居権価格が上がる可能性がある」と語った。
トリニワンはワンベイリーより漢江の眺望条件は劣るが、地下鉄9号線クバンポ駅に近く、セファ女子中・セファ高・セファ女子高などの学校が隣接しており、実需での選好が高いとの評価を受ける。盤浦洞のある公認仲介事務所の代表は「学区を重視する子どもを持つ需要者がトリニワンの売買や賃借を問い合わせるケースが多い」と述べた。
チャン・ソヒ新韓プレミア・パスファインダー不動産専門委員は「長期的にはトリニワンがワンベイリーの漢江非眺望棟と似た価格帯を形成する可能性がある」と述べた。