ソウル道峰区の老朽アパートの再建築の進捗が事業性により分かれている。ソウル市が準工業地域の法定上限容積率を最大400%まで引き上げ、迅速統合企画で行政手続きを短縮し、負担金の負担が軽くなった団地は整備区域指定と事業施行者指定まで速度を上げている。一方、住宅価格に匹敵する負担金が見込まれる団地は再建築診断費用の支援に必要な住民過半数の同意すら得られていない。規制緩和が実際の負担金減少につながるかどうかが事業の成否を分ける構図である。
29日整備業界によると、ユウォンドボンアパート再建築準備委員会は最近、迅速統合企画と整備計画の策定を担う都市計画協力会社の選定に着手した。準備委員会は1万3881㎡の敷地に容積率400%以下を適用し、現在286戸を最高40階、585戸へ再建築する案を検討している。
ユウォンドボンは2021年8月に安全診断を要請し、現地調査で「安全診断必要」の判定を受けた。しかし区庁の診断費用支援を申請するのに必要な住民同意を確保できず、事業が停滞した。その後、再建築診断を終える前でも整備計画の策定と整備区域指定の手続きを進められるよう制度が変わり、準備委員会が事業計画をあらためて具体化している。
近隣のサムファンドボンアパートは規制緩和で事業性を改善した代表例である。同団地は2020年1月の安全診断でD等級を受け、同年10月には適正性検討が不要との決定を受けた。しかし既存容積率が高く一般分譲の物量が少なく、事業が長期間停滞した。
ソウル市は居住用に変更された準工業地域の共同住宅の容積率を従来の250%から最大400%まで引き上げ、地価が低く事業性が劣る団地には事業性補正係数を適用した。これによりサムファンドボンは昨年8月に整備区域に指定された。
サムファンドボンには容積率343.49%が適用され、現在660戸が最高42階、993戸へ増える。戸当たり平均推定負担金も4億3000万ウォンから2億6000万ウォンへ約1億7000万ウォン減ると試算された。その後、コラムコ資産信託を事業施行者に指定することに土地等所有者の約91%が同意した。道峰区の信託方式再建築の中で初めて同意率90%を超えた事例である。
準工業地域の外ではサンムンハニャン1次が最も速く動いている。同団地は2023年3月に安全診断を終え、昨年4月に整備区域に指定された。同年6月に推進委員会の承認を経て12月に組合設立認可を受けた。安全診断完了から組合設立まで約2年9カ月を要した。土地等所有者の同意率は90%だった。迅速統合企画で整備計画の策定期間を短縮し、住民同意が速やかに集まり、最高40階、1158戸の再建築が本格化した。
一方、サンムンハニャン2・3・4次は2022年3月の現地調査で「再建築診断必要」の判定を受けたにもかかわらず、4年以上にわたり診断手続きに着手できていない。区庁の診断費用支援を受けるには住民過半の同意が必要だが、これを確保できなかった。
負担金の負担が住民同意を阻む主因として挙がる。整備会社の初期コンサルティングでは、専有面積59㎡の所有者が再建築後に同じ面積のアパートを受け取る際に約3億ウォンを追加で支払う必要があると推算された。現在のアパート価格と同水準である。
道峰区の高い高齢人口比率も住民説得を難しくする要因として挙がる。行政安全部の住民登録人口統計によると、6月の道峰区人口29万8225人のうち65歳以上は8万304人で26.9%を占めた。ソウル平均の21.0%より5.9ポイント高く、25の自治区のうち江北区の27.3%に次いで2番目に高い。整備業界では、高齢人口比率が高い地域ほど長期間の移住と追加負担金の調達に対する負担が住民同意を得る上で足かせとして作用するとみる。
整備業界関係者は「道峰は高齢の所有者が多く、負担金が少し減るという説明だけでは同意書を得にくい」と述べ、「移住費をどう確保し、再建築後に資産価値がどれほど高まるのかを具体的な数字で示してこそ住民が動く」と語った。続けて「制度を緩和することより、住民が事業性の試算を信じるよう説得するのにより長い時間がかかる」とした。