韓国政府が再建築・再開発の住宅供給効果に相次いで疑問を呈している。整備事業を行っても世帯数が大きく増えないうえ、既存住宅の撤去で周辺の売買価格とチョンセ（韓国特有の賃貸制度）価格を刺激し得るという理由からだ。関連統計を確認したところ、ソウル再開発の計画世帯数は既存より6%の増加にとどまり、供給効果は限定的だった。ただしソウル再建築は46.8%、全国再開発は54.4%増となり、整備事業を実施すれば世帯数が通例として減少するとは一般化しにくかった。滅失に伴うチョンセ（韓国特有の賃貸制度）価格上昇も一定の地域と期間に集中した。
李在明大統領は23日、「不動産政策国民大討論会」で「再建築は世帯数が増える場合があるが、1世帯当たりの面積も大きくなるため、全体の世帯数が大きく増えるようには見えない」と述べ、「再開発は総入居世帯数が減るのが通例のようだ」と語った.
金潤德（キム・ユンドク）国土交通部長官も27日、国務総理主宰の討論会で「整備事業を行う場合、住宅をなくす『滅失効果』があり、かえって住宅価格を押し上げる問題になり得るとの意見も少なくない」と述べた。
統計と研究結果を総合すると、ソウル再開発の世帯数の増加幅が小さいのは事実である。しかし再建築と地方再開発まで含めれば、整備事業の供給効果を否定しにくい。滅失ショックは移住時期と地域を調整して和らげるべき課題であり、整備事業自体を先送りする根拠とするのは難しいとの指摘が出ている。
① ソウル再開発は6%増…再建築は46.8%
韓国土地住宅公社（LH）土地住宅研究院が国土交通部の2022年都市整備事業推進現況を分析した結果、再建築事業の計画世帯数は既存より全国平均56.7%増えることが分かった。ソウルの増加率は46.8%、地方は69.4%だった。
ソウル再開発は既存世帯数より計画世帯数が6%増加した。戸建て・多世帯住宅が密集した地域は、マンションに替えても世帯数を大幅に増やしにくいためだ。しかし地方再開発の計画世帯数は既存より135.5%増え、全国平均の増加率も54.4%だった。再開発後に世帯数が通例として減少するとみなすのは難しい数値である。
② 1000世帯を撤去するとチョンセ（韓国特有の賃貸制度）価格が0.69%上昇
整備事業は既存住宅を先に撤去し、数年後に新しいマンションを供給する。この過程で既存住民が周辺の賃貸市場へ移動すると、短期的にチョンセ（韓国特有の賃貸制度）需要が集中し得る。
韓国住宅金融公社の学術誌『住宅金融研究』に掲載された論文によれば、住宅1000世帯が撤去されると半径1km以内のチョンセ（韓国特有の賃貸制度）価格は滅失6カ月後に0.69%上昇した。隣接する整備事業地が似た時期に移住と撤去に入れば、局地的なチョンセ（韓国特有の賃貸制度）難が発生し得るという意味だ。
ただし上昇基調が続いたわけではなかった。チョンセ（韓国特有の賃貸制度）価格は滅失16カ月後に0.64%下落した。新しい住宅1000世帯が竣工して3カ月後にも、半径1km以内のチョンセ（韓国特有の賃貸制度）価格が0.78%下がった。その後、居住需要が流入し、竣工12カ月後には1.16%上昇した。整備事業前後のチョンセ（韓国特有の賃貸制度）価格は、滅失と入居、需要流入の時点によって異なる動きを示した。
③ ソウルのマンション供給の65%が整備事業
ソウルは新規宅地が不足しており、整備事業を代替する供給手段が限られる。韓国建設産業研究院がReal Estate R114の資料を分析した結果、2005〜2024年のソウルにおけるマンション竣工物量で再開発・再建築が占めた比率は平均65.4%だった。2023年には初めて80%を超えた。
整備事業は住宅数を増やすだけでなく、老朽居住地の安全と生活環境を改善する役割も果たす。2月、再建築を推進中の築47年のソウル江南区ウンマアパートで火災が発生し、10代1人が死亡したことで、老朽共同住宅の安全問題が改めて浮き彫りになった。
専門家は、整備事業を抑制するよりも、撤去と移住が一度に集中しないよう管理すべきだと指摘する。
ソ・ジンヒョン光雲大教授は「整備事業の供給効果は明確にある」とし、「滅失ショックを和らげるには公共と民間の賃貸住宅供給を増やすべきだ」と述べた。ナム・ヒョクウ、ウリィ銀行不動産研究院は「圏域別に移住時期を分散する循環整備方式も、市場ショックを和らげる代案になり得る」とした。