韓国政府が超高額住宅と投機目的住宅の保有税負担を引き上げる方向で不動産税制を手直しする。実需用住宅と庶民・中間層向け住宅、地方の住宅は税負担を下げる一方で、高額な住宅1戸に資産を集中する、いわゆる「賢い一戸」には税金をより課す案である。ただし、超高額住宅の基準や税率など具体的な改編案はまだ固まっていない。
政府は、住宅数に応じて税負担を変える現行制度が賢い一戸志向をあおったとみている。多住宅者への規制を回避しようとする資産家がソウル・カンナムやハンガン沿いなどの人気エリアの高額マンション1戸に資産を集中し、地域別の住宅価格の二極化が深刻化したということだ。
専門家は、超高額住宅の保有税を引き上げるだけでは上位立地への偏りを抑えるのは難しいと指摘した。住宅供給不足や雇用・教育・交通インフラの地域格差が解消されなければ、高額住宅の需要は容易に減らないということだ。一方で、宗合不動産税を住宅数よりも保有不動産の合算価額を軸に改編すれば、市場の選択肢が広がり得るとの意見も出た。
◇「供給不足・地域の二極化から解くべきだ」
李在明大統領は23日、ソウル・ヨイドのKBS別館で開かれた「不動産政策国民大討論会」で「賢い一戸が韓国に深刻な問題を引き起こした」とし「効率的に投機する機会をつくった側面がある」と語った。
大統領は「政策当局者の意図は1家口1住宅を尊重し保護しようというものだった」としつつも「住宅価格が高かろうが安かろうが同じように扱った結果、1戸を買って投資利益を享受する現象が生じた」と述べた。実需用か投資・投機用かを区別せず、1住宅という理由だけで税制上の恩恵を与えたことが問題という意味である。
政府は、多住宅保有を抑制して住宅価格を安定させようとしたが、結果的に資産家が税負担を回避するため高額マンション1戸に資産を集中したと判断する。これにより、カンナム3区やハンガン沿いなどの人気エリアに需要が集まり、上位立地の住宅価格がより速く上昇したということだ。
しかし専門家は、超高額1住宅所有者の税負担を増やしても、賢い一戸志向が明確に弱まるかは不確実だとみている。
キム・ヒョソンKB国民銀行不動産首席専門委員は「賢い一戸志向は供給不足と需給の不均衡、地域の二極化などがより根本的な原因だ」とし「超高額住宅の保有税を強化してもこの現象が解消されるのは難しいだろう」と述べた。
キム・インマン・キムインマン不動産経済研究所長は「住宅を追加で購入して安価な賃料で貸し出しても税制上の恩恵を受けにくい状況では、資産家が複数戸を保有する理由が減った」とし「多住宅規制が維持される限り、賢い一戸志向も相当期間続くだろう」と語った。
◇「地位財となった高額住宅、税を上げても需要維持」
高額住宅が居住空間を超え、富と社会的地位を示す「地位財」になった以上、保有税の引き上げだけで需要を抑制するのは難しいとの分析も出ている。地位財とは、商品の本来機能よりも所有そのものが社会的地位や経済力を示す財を指す。希少性が大きいため、価格が上がっても需要が容易に減らない特性がある。
匿名を求めたある不動産専門家は「住む家が富と名誉を示す財となった状況では、税負担を高めても高額住宅需要は大きく減らない可能性がある」とし「上位立地への偏りを緩和するには、地域の均衡発展や交通・教育環境の改善など根本的な対策が必要だ」と述べた。
宗合不動産税を保有住宅数よりも全体の住宅価額を中心に再設計すれば、市場が変わり得るとの意見もある.
現在、個人の住宅分宗合不動産税率は2住宅以下に0.5~2.7%、3住宅以上に0.5~5.0%が適用される。ただし、3住宅以上でも課税標準12億ウォン以下の区分では2住宅以下と同じ税率が適用される。基礎控除は単独名義の1世帯1住宅者が12億ウォン、そのほかの個人は9億ウォンである。夫婦共同名義の1住宅者は各9億ウォンずつ計18億ウォンを控除できる。
ナム・ヒョグ・ウリィ銀行不動産研究院は「住宅数による税率と控除の差を縮め、保有住宅の合算価額を中心に課税すれば、何戸持っているかよりも全体の不動産資産がいくらかが重要になる」とし「資産家が超高額住宅1戸にこだわらず、中間価格帯の住宅を複数選ぶ余地が生まれ、市場が再編され得る」と述べた。