「これはいつか必ず破裂する。どの世代で誰が被るかは分からないが韓国に甚大な衝撃を与えるだろう。破裂すれば致命的だ。自分はもう政治的な損失を多少被ってでも備えはしなければならないと考えている。」
李在明大統領が23日「不動産政策国民大討論会」で、保有税の強化と1世帯1住宅の譲渡所得税非課税制度の改編に意欲を示した。住宅価格のバブルが国民経済に衝撃として跳ね返る前に、政治的負担を甘受してでも税負担の構造を見直す趣旨である。
しかし保有税水準を測る国際比較の指標ごとに結果が異なり、1住宅の非課税優遇を回数で制限すれば実需者の住み替えが萎縮し得るとの指摘も出ている。税制改編の必要性とは別に、政策効果と基本権に及ぼす影響を十分に検討すべきだということだ。
◇ 李「先進国水準になるには保有税を3倍に引き上げるべきだ」
李大統領は「通念的な先進国水準にしようとしても保有税を3倍は引き上げなければならない」とし、「おそらくほとんど暴動に近い状況が起きるだろうが、実のところ過去にやるべきだったことだ」と述べた。続けて「今からでも将来への備えをしなければならない」とし、「どの世代で誰が被るかは分からないが韓国に甚大な衝撃を与えるだろう」と語った。
保有税負担を高めないまま住宅価格の上昇が続けば、不動産バブルが経済全体のリスクへと波及し得るという主張である。李大統領は、ただ全ての住宅の保有税を一律に引き上げるよりも、住宅価格と保有目的、実居住の有無などに応じて負担を変える案を提示した。
保有税が先進国の3分の1という主張を巡っては論争がある。土地+自由研究所がOECD資料などを分析した結果、韓国の保有税実効税率は0.15%、経済協力開発機構（OECD）平均は0.33%だった。保有税実効税率は不動産資産価値に比して実際に納付した保有税がどれほどかを示す指標だ。この数値だけを見れば、韓国はOECD平均の3分の1ではなく半分に近い。
国別に不動産価格や課税対象、資産価値の評価方式が異なるため、実効税率だけで税負担を単純比較しにくいとの指摘もある。GDP比の保有税比率は韓国とOECD平均が似通うか韓国がやや低く出るが、総租税比の保有税比率は韓国の方が高い。
チョン・ソンフン大邱カトリック大学不動産学科教授は「国ごとに算出基準が異なる実効税率だけで、韓国の保有税負担が先進国の3分の1だと断ずるのは無理がある」と述べた。
◇ 保有税を強化しても中低価格帯住宅への効果は不透明
保有税強化が住宅価格の上昇をどれほど抑制するかも不確実である。保有負担が増せば高額住宅と多住宅保有者の売り物件が増える可能性はあるが、その効果が中低価格帯の住宅市場まで波及するかは断言しにくいということだ。
ソン・スンヒョン都市と経済代表は「中低価格地域を基準に見ると、保有税強化が住宅価格を下げる効果は大きくないだろう」と述べた。キム・ヒョソンKB国民銀行不動産首席専門委員も「多住宅保有者は保有する住宅価格が高いほど総合不動産税の負担が大きくなるため、超高額住宅を中心に売り物件が出る可能性がある」とし、「中低価格帯の住宅まで売りに出るかは不透明だ」と語った。
専門家は、保有税と住宅価格の関係は供給量、金利、融資規制、住宅需要などによって変わるだけに、単一の指標だけで引き上げの必要性を説明してはならないと指摘する。保有税を強化しつつも取引税負担を下げ、売り物件が市場に円滑に出てくるようにする総合的な設計が必要だということだ。
◇ 1住宅の非課税回数を制限…住み替え萎縮の懸念
市場により大きな波紋を呼んだのは、1世帯1住宅の譲渡所得税非課税優遇の回数を制限する案である。李大統領は「複数回にわたり高額住宅を売買しても同様に優遇を与えるべきかという指摘には一理ある」とし、「減免の機会を無制限に与えるのは問題があるように見える」と述べた。続けて、非課税回数を制限するか、初回取引以降は優遇を段階的に縮小する案を検討するよう政策当局に求めた。
現行税法上、1世帯が国内の住宅1戸を2年以上保有し関連要件を満たせば、譲渡所得税の非課税優遇を受けられる。取得当時に調整対象地域にあった住宅は2年以上の居住要件も適用され得る。譲渡価格が12億ウォンを超える住宅は、譲渡益のうち12億ウォン超過分に該当する割合に税金が課される。現在は要件を満たすたびに非課税優遇を受けられる。
憲法裁判所と大法院（最高裁判所）は、1世帯1住宅の非課税制度の趣旨が国民の住生活の安定と居住・移転の自由を保障することにあると判断してきた。ただし、非課税優遇を回数で制限すること自体が直ちに違憲だと断ずることはできない。租税減免の対象と範囲を定めるにあたっては、立法者の広範な裁量が認められるためだ。
非課税回数が制限されれば、税負担のために引っ越しを先送りしたり住宅の買い替えを断念する世帯が増える可能性はある。とりわけ高額住宅が多いソウルでは波及力が大きくなり得る。不動産情報会社Real Estate R114が先月12日基準で集計した結果、ソウルのマンション146万8824世帯のうち時価30億ウォンを超えるマンションは16万6554世帯で、11.3%を占めた。ただし政府が非課税制限の対象を高額住宅に限定するのか、高額住宅の基準をいくらに定めるのかは決まっていない。
ソ・ジンヒョン光云大学不動産法務学科教授は「譲渡所得税の減免を過度に制限すると、居住・移転の自由を制約しかねない」とし、「保有税を高め、譲渡所得税を下げる構造であってこそ、住宅市場が所有中心から利用中心へと転換できる」と述べた。
キム・ソクファン江原大学ロースクール教授は「憲法上の自由も公益のために制限できるが、どの水準まで許容するかが問題だ」とし、「1世帯1住宅保有者の住居移転を踏まえると、過度な制限とならないよう慎重に設計すべきだ」と述べた。