ソウルの主要再建築団地が既存商店街を事業対象から切り離したり、商店街所有者にアパートを割り当てて新たな商店街を建てない案を相次いで選んでいる。商店街の分譲収入よりも空室負担と所有者間の対立を減らして事業スピードを上げる方が得策だと判断したためだ。一部の事業地では商店街の面積を縮小した分を住宅に振り向けている。
22日整備業界によると、ソウル陽川区のモクトン新市街地8団地は既存商店街用地の土地分割を前提に4月に再建築組合設立の認可を受けた。商店街所有者との間でアパート割当条件などを巡り合意できなかったため、既存商店街を整備事業の対象から分離することにした。
モクトン8団地再建築推進委員会は2025年12月に商店街除外案を賛成95.6%で議決した。2026年2月の組合創立総会でも商店街用地の共有物分割請求案が賛成96.8%で通過した。都市整備法は土地分割訴訟が終わっていなくても一定の要件を満たせば組合設立の認可を受けられるよう規定している。
当時の商店街所有者の再建築同意率は25%水準だった。商店街側は鑑定評価会社選定への参加と外部収益性検証、アパート割当時の差別禁止などを要求したが、推進委は一部要求に法的根拠が不足すると判断した。同団地は最高49階、1,881戸と近隣生活施設を建設する再建築を推進している。
商店街の処理方式は団地ごとに異なる。松坡区カラクプラザアパートと永登浦区ヨイドジンジュアパートは既存商店街用地を整備事業の対象から分離した。松坡区カラクミリュンアパートと江南区ケポチュゴン5団地、松坡区チャムシルウソン4次は商店街所有者を事業に参加させる一方で新たな商店街は建てない方式を選んだ。
チャムシルウソン4次は商店街の一般分譲で約82億ウォンを得る見込みだったが、建設計画を撤回した。当面の収入をあきらめても、竣工後の未分譲と空室、管理費負担を減らす方がよいと判断したためだ。
商店街を縮小して住宅を増やす事業地もある。ヨイドジンジュアパートは約1,600㎡規模の商店街用地を除外し、残りの用地に容積率を集中して最高57階、602戸規模の変更計画を用意した。既存計画より24戸増えた。ノリャンジン1区域は商店街面積を1万3,879㎡から7,801㎡に縮小し、ノリャンジン3区域も商店街を3,709㎡削減して住宅分譲面積を拡大した。ノリャンジン4区域は新築施設で商店街をなくした。
商店街を巡る対立が長期化する前に除外カードを切って事業参加の可否を確定しようとする動きも出ている。松坡区カラクウソン1次は2025年11月に商店街除外案を議決し、組合設立認可の申請前までに必要な同意率を確保すれば商店街を再び含めるという条件を付けた。商店街所有者の同意撤回と再同意が繰り返されたため、一定時点までに事業参加の可否を決めるようにしたものだ。
オリンピック選手記者村アパートの整備計画縦覧案にも団地中央のオリンピックプラザ商店街とスポーツセンターが外れている。推進委はこれら施設を含めると別途の同意と鑑定評価、組合員資格を巡る紛争で事業が遅れる可能性があるという立場だ。ただし商店街除外はまだ確定していない。商店街側は所有者の60%以上が統合再建築に同意したとして整備区域への編入を求めている。
組合が商店街を縮小または廃止する背景には商店街市場の低迷がある。韓国不動産院によると、ソウルの集合商店街空室率は2023年3四半期の8.3%から2025年3四半期の9.3%へ上昇した。GGAuctionによると、昨年のソウルにおけるアパート商店街の競売進行件数は141件で、前年より41%増えた。商店街を分譲できなければ、組合は借入金利子と管理費、税金などを負担しなければならない。
建設業界関係者は「最近は団地内の商店街は価格を下げても分譲が難しく、競売に移っても所有者を見つけるのが容易ではない」と述べ、「商店街の分譲収入より事業スピードを選ぶ組合が増えるだろう」と語った。続けて「既存の商店街を事業から外すと、老朽建物が新築団地の隣に残ったり、生活利便施設が不足する可能性があるため、立地と商圏を見極める必要がある」とした。