全国のニューステイ団地のうち初めて義務賃貸期間が終了した「eピョンハンセサンテラスウィレ」が11月に売却手続きに入る。昨年11月に賃貸義務期間が終わった後、売却基準を定められず賃貸期間を延長したが、約8カ月ぶりにいわゆる分譲転換方式が決まった。現在居住する無住宅の賃借人に優先買受の機会を与え、リートと賃借人側が選定した不動産鑑定会社の評価結果を価格に反映する。ただし最近ウィレ新都市の住宅価格が大きく上昇しており、売却価格を巡る対立は続く見通しだ。
22日、住宅都市保証公社（HUG）と不動産業界によると、京畿城南市寿井区昌谷洞のeピョンハンセサンテラスウィレの賃貸事業者である㈜ウィレニューステイ企業型賃貸委託管理不動産投資会社（ウィレリート）は20日に株主総会を開き、住宅の売却日程と基準を議決した。
HUG関係者は「賃貸義務期間の終了に伴い資産売却とリート清算手続きを滞りなく進めるため、14日に取締役会、20日に株主総会を開いた」と語った。
eピョンハンセサンテラスウィレは2017年11月に入居した360世帯規模のテラスハウスだ。全世帯が専有面積84㎡で構成された。全国のニューステイ団地の中で義務賃貸期間が最も早く終わった事業場である。
ニューステイは中産層に民間ブランドマンション水準の賃貸住宅を供給する趣旨で2015年に導入された企業型賃貸住宅制度だ。住宅都市基金と民間建設会社などが出資してリートを設立し、住宅を供給する構造である。事業者は賃料増額率を年5％以内に制限し8年の義務賃貸期間を守る代わりに、期間終了後の住宅の売却対象と価格を自主的に定めることができた。公共賃貸と異なり、賃借人の優先買受や売却価格に関する別途の法定基準もない。
ウィレリートは11月に売却手続きを開始する計画だ。現在居住する賃借人のうち無住宅世帯の構成員にまず住宅を購入する機会を与える。買受を放棄した賃借人も一定期間は引き続き居住できるようにする方針だ。
売却価格は不動産鑑定の結果を基に定める。ウィレリートが選定した不動産鑑定会社が価格を評価し、賃借人が希望すれば賃借人側が推薦した法人の評価結果も反映することにした。2つの鑑定評価額の具体的な反映方式は賃借人への案内過程で提示される予定だ。
HUG関係者は「本格的な不動産鑑定に入ってこそ具体的な価格が分かる」と述べ、「詳細な売却基準は推進過程で関係機関および賃借人の意見を収れんして補完する予定だ」と明らかにした。
この団地は昨年11月に義務賃貸期間が終了したが、売却対象と価格算定基準を用意できず賃貸期間を2年延長した。制度導入当時、政府が企業参加を誘導するため、義務賃貸終了後の売却方式と価格を事業者の自主性に委ねたことが混乱の原因となった。住宅都市基金が出資したリートが別途の基準なしに売却条件を自ら定めるのは難しいとの指摘も出た。
売却基準は整備されたが、価格算定の過程で再び難航が予想される。不動産鑑定は評価時点の市場価値を基準とするだけに、最近上昇したウィレ新都市の住宅価格が反映される可能性が高い。近隣の主要マンション専有84㎡は最近16億〜19億ウォン台で取引された。不動産鑑定額が周辺マンションの相場より低く出ても、売却価格が10億ウォンを上回る可能性が提起される。融資上限が売却価格に及ばなければ、優先買受の機会を得た賃借人も相当な現金を用意しなければならない。
eピョンハンセサンテラスウィレの売却方式は他のニューステイ団地にも前例となる見通しだ。HUGによると、2030年までに全国のニューステイ事業場49カ所、3万9430世帯の義務賃貸期間が終了する。トンタン幸福マウルプルジオとトンタンレイクジャイ・ザ・テラス、トンタン2ロッテキャッスルなども義務賃貸終了後の売却を推進している。住宅価格が大きく上がった首都圏の団地を中心に、優先買受の対象と売却価格を巡る対立が繰り返される可能性がある。