韓国政府が、借り手のチョンセ（韓国特有の賃貸制度）保証金を家主に代わって公的機関が引き受け、管理・運用する「チョンセ安心信託事業」を推進する。保証金未返還のリスクを下げ、チョンセ詐欺を予防する狙いだ。ただし家主が保証金を自由に活用できなくなる以上、十分な運用収益とメリットを提供できなければ、チョンセの月額家賃（ウォルセ）転換が早まるとの懸念が出ている。
21日不動産業界によると、韓国政府は早ければ今月末にも、安心信託に預ける保証金比率や運用利回り、収益配分方式、家主に提供するメリットなどを公表する予定だ。
チョンセ安心信託は、借り手が支払った保証金の一部または全部を家主ではなく、チョンセ・ウォルセ安定化機構などの公的機関が保管・運用する事業である。国土交通部は14日、下半期の経済成長戦略でこれを推進課題として発表したのに続き、16日の大統領業務報告でも事業推進方針を明らかにした。
最大の利点は、借り手が保証金を回収できないリスクを減らせる点である。チョンセ保証金返還保証は、家主が保証金を返還しない場合に保証機関が代わりに支払う代位弁済手続きを経なければならない。これに対し安心信託は、保証金返還に充てる資金を公的機関が別途管理する。韓国政府の構想どおりに事業が実施されれば、借り手は契約満了時に家主の資金事情にかかわらず保証金を返還してもらえる。具体的な返還条件と手続きは、韓国政府が示す詳細案に盛り込まれる予定だ。
肝心なのは家主の参加可否だ。安心信託に参加した家主は、保証金で借入金を返済したり他の投資に活用したりするのが難しくなる。韓国政府は、預けた資金を運用して発生した収益を家主に毎月分配する案を検討している。ただし運用利回りが家主の期待に達しなければ、参加が伸び悩む可能性がある。
ナム・ヒョクウ・ウリィ銀行不動産研究院は「家主が保証金を活用できないことで生じる機会費用を補える水準の利回りが保証されなければ、市場の反発を抑えることは難しいだろう」と語った。
現在、家主が既存のチョンセ保証金の一部または全部を月額家賃に切り替える際に適用される比率は年4.75%を超えられない。例えばチョンセ保証金1億ウォンを月額家賃に転換すると、年間の家賃は最大475万ウォン、1カ月あたり約40万ウォンだ。16日に韓国銀行が基準金利を年2.50%から2.75%へ引き上げ、基準金利に2%を上乗せした法定上限も年4.75%へと引き上がった。
ただしこの上限は、既存契約の保証金を月額家賃へ転換する場合に適用される。新たに締結される賃貸借契約のチョンセ・ウォルセ転換率は、地域や住宅タイプによって差がある。韓国不動産院によると、4月時点のソウル住宅総合のチョンセ・ウォルセ転換率は5.6%だった。
業界では、安心信託の運用利回りが家主が月額家賃へ転換して得られる収益を下回る場合、チョンセの月額家賃化が加速しかねないとみる。家主の参加を増やすには、運用利回りだけでなく、税制や保証料減免など追加のメリットを整える必要があるとの主張も出ている。
コ・ジュンソク・延世大商南経営院教授は「家主の立場ではチョンセを月額家賃に替えれば済む話であるだけに、強力な参加インセンティブが必要だ」と述べ、「安心信託に参加する賃貸事業者に譲渡所得税の減免など税制上のメリットを付与する案を韓国政府が検討すべきだ」と語った。