李在明大統領とキム・ヘギョン夫人が共同所有していたキョンギ・ソンナム市ブンダング区スネドンのヤンジマウルのマンションが29億ウォンで売れた。買主らは所有権を引き継いだ当日、李大統領夫妻を債権者として債権最高額17億7000万ウォンの根抵当権を設定した。ヤンジマウル統合再開発の信託会社による事業施行者指定を前に、所有権移転を先に完了するため売買代金の一部の支払いを猶予した取引である可能性が指摘される。
20日、国土交通部の実取引価格公開システムと大法院の登記簿謄本によると、李大統領夫妻が所有していたソンナム市ブンダング区スネドンのヤンジマウル・クムホ1団地専有面積164.25㎡のマンションは14日、29億ウォンで売買契約が締結された。所有権移転登記は2日後の16日に行われた。
マンションの所有者は李大統領・キム夫人の共同名義から、姓Kimの人物・姓Choの人物の共同名義に変わった。2人の買主はそれぞれ持分2分の1を取得した。
所有権移転が行われた16日、李大統領夫妻を根抵当権者とする根抵当権も設定された。債務者は新たな所有者である姓Kimの人物と姓Choの人物だ。登記簿に記載された債権最高額は17億7000万ウォンで、売買代金29億ウォンの約61%に当たる。
売主が家を売った後、買主の所有となった住宅に根抵当権を持つのは、金融会社の融資とは異なる取引構造である。不動産業界では、買主が売買代金の一部を後払いとし、これを担保するために李大統領夫妻を名義とする根抵当権を設定した可能性があるとみている。売主が売買代金をすべて受け取る前に所有権を先に移し、未払い代金を担保に取る、いわゆる「売主金融」の方式である。
このような取引が行われた時点は、ヤンジマウル統合再開発の信託会社による事業施行者指定手続きと重なる。ヤンジマウル・クムホ1団地は他の団地とともに信託方式の統合再開発を推進している。住民代表団は先月30日、ソンナム市にテシン資産信託を事業施行者に指定してほしいとの申請書を提出した。早ければ今月、事業施行者の指定・告示が行われる可能性がある。
ブンダング区は投機過熱地区に指定されている。投機過熱地区で再開発事業の組合設立認可が下りた後にマンションを購入した人は、原則として組合員の地位を引き継ぐことができない。組合を設立せず信託会社が再開発を実施する事業では、信託会社の事業施行者指定が組合設立認可に相当する基準点となる。
ただし譲渡人が1世帯1住宅の所有者として当該住宅を10年以上所有し5年以上居住した場合など、法律で定めた例外要件を満たせば地位の譲渡が認められることがある。
登記簿上、李大統領は1998年6月にこのマンションを取得した。キム夫人は2018年11月に李大統領から持分2分の1の贈与を受けた。これにより李大統領は10年以上の所有要件を満たすが、キム夫人は所有期間が約7年8カ月にとどまり、同じ要件を満たしていないことが分かった。
事業施行者指定以後に売買が行われていたなら、キム夫人の持分を引き継いだ買主は再開発に伴う権利を承継できなかった可能性があったということだ。今回の取引は事業施行者指定前に所有権移転登記まで済ませたため、買主が再開発の権利を確保する上で有利になったと業界はみている。
パク・ハプス建国大学不動産大学院兼任教授は「当事者の協議により、売買代金をすべて受け取る前に所有権を先に移し、未払い金額を担保するために売主名義で根抵当権を設定する事例がある」と述べ、「今回の取引も事業施行者指定を前に所有権移転を先に終えたものとみられる」と語った。続けて「買主が金融会社の代わりに売主に対して債務を負う構造という点で、一種の売主金融とみなせる」とした。